固安从2015年8月的7000套涨到2016年8月的20000多套，让很多想在北京周边区县买房的人产生了恐慌，但是在北京真的可以买房吗？固安？ 8月底，小编深度探访了固安，看看房价飞涨的固安到底长什么样。 开发商口中的各种卖房“噱头”到底是真是假？
带着这些疑问，小编从南五环出发，走遍了新房售楼处、二手房中介，走进了小区，踏遍了所有能得到消息的地方。
走访之后，小编发现在固安买房的人群有四种。 一类是在北京工作但不具备购房资格的； 另一种是买不起北京房子的人； 一个当地的“土豪”； 第四，以投资为目的的购房者。
Q1：在固安买房的四类人群中，有三类是自住。 那么，固安适合自住吗？
是否适合自住取决于其所在的位置、交通和生活设施。
固安隶属于廊坊市，与大兴区接壤，中隔永定河。 固安离南五环不远。 我自驾从南五环高米店（五环西红门大桥）走京开高速不堵车。 30分钟到固安，高速费15元。
图一：固安县位置图
固安有中央公园到天宫园的直达地铁巴士，30分钟。 小编在小区门口问了一位带孩子的姐姐。 巧合的是，她的丈夫在大兴工作。 每天早上坐地铁公交到天宫园很方便，通勤时间不比住在市区长。 之前他们住在房山，上下班只能坐公交车。 如果再快一点，堵车要一个小时。
除了到地铁的班车外，还有849、828、943等多条公交线路（以及各种班车）到北京永定门客运站，从固安到客运站全程高-速度。 1小时。 全县市区有4条公交线路。 可以使用北京市交通卡刷公交，享受20%优惠。 能刷北京公交卡，很“京津冀一体化”。
2014年，固安形成“三城六园”布局。 这三座城市分别是固安新城、空港新城和温泉新城。 六大园区分别是固安工业区、新兴产业示范区、温泉园区、空港产业园区、大清河经济开发区、现代农业园区。
固安城被新昌街分为南边的旧城和北边的新城。 北部新城基本被永定河孔雀城项目占据。
图二：固安区分区
小编先去了北部新城区。 除了孔雀城英国皇宫和大卫城系列离老城区比较近，周边比较繁华。 主要休闲购物场所为欢乐港湾，拥有万达影城、KTV等。
图3：固安以北（摄于2016年8月）
学校设有“北京市第八中学固安分校”。 是一所面向全国招生、不受户籍限制的民办学校。 小编去的时候，学生们还没有开学。 只有门口的保安叔叔在。 保安大叔告诉小编，来这里上学的大部分是在北京上班的老外，周末来接孩子的都是豪车。 固安公立小学除这所民办学校外，还有固安一、二、三、四小学，可以满足办学需要。
图4：北京市第八中学固安分校（摄于2016年8月）
北部新城内有固安中医院和固安幸福医院。 幸福医院于今年8月中旬获得河北省卫生计生委批准。 是固安唯一的三级甲等医院。 固安幸福医院位于北区大广高速西侧，毗邻剑桥郡孔雀城。 我去的时候主体建筑已经基本完工，据说硬件条件还是挺不错的。
接着小编就来到了老城区，老城区显然比新城区更受欢迎。 到处都是人，尤其是下午6点左右，还会堵车。 固安县政府、县医院、第一小学等均设在南城。 南城比较繁华，是一个现代化的小县城。 有物美、明珠商厦、聚宝龙购物中心、大众电器等，路边的店铺都是底店。
图5：固安以南（摄于2016年8月）
固安有不少工业园区。 比较高端的有生物医药基地和航天科技产业园，其他的都是比较低端的。 例如，京东在固安的产业园主要以物流服务为主。 与软件开发等更赚钱的高科技产业相比，固安的产业还是有些欠缺。
说实话，小编挺喜欢固安这个小县城的。 去北京方便，道路宽阔，绿化好。 居民也很单纯，没有那么防备。
Q2：固安还是宜居的，那么房价呢？
数据显示，过去一年，固安新房房价上涨了50%。
图6：固安房价走势图
小编在固安孔雀城售楼处拿到的新房，预计开盘价17000多一平米。 回国后周六开盘，售价21000/平米。 可见，北京周边的新房是“有深度的”。
Q3：固安新房卖多少钱？
如果想在固安买新房，至少要准备80万元。
固安有两大开发商。 一是华夏幸福开发的孔雀城系列，主基地位于北部新城区； 二是金海地产，主要基地在南部老城区。 孔雀城起步于固安，围绕孔雀城大湖发展。
目前，固安孔雀城系列新房基本全部售罄。 只有孔雀城的英伦宫在售。 新房只登记不上市。 8 月 27 日，售出 300 套。
图7：公馆里英国售楼处（2016年8月摄）
固安孔雀城英宫2015年底开盘，9000元左右，不到1万元。 小编去参观的时候（2016年8月30日），销售人员说：“现在每平米的价格是17000元~18000，免费车位，但是这个价格也很保守，到时候肯定会超过20000市场打开了。” 英国宫廷系列半年多均价上涨8000多，涨幅近90%。
但“上文”规定，一年内涨价幅度不能超过10%，所以谈的“攻略”是连同车位一起卖，换个方向涨价。 最小面积为89平米的南向两居室，首付最低61万（含车位费）。
停车位是全额购买的，包含在首付款中。 你是什么意思？ 车位原价一万多元。 为合理合理地抬高房价，将车位以21万元的价格出售，连同房屋一起出售。 这样一来，一套89平米的房子卖了151万元，其中车位21万元。 总价不含停车位，每平方米单价约15000元。 151万的房子正常首付是45万，可以贷款106万。 车位捆绑后，首付提高到61万（30%首付+车位全额），贷款只能90万。 售货员口中的“免费车位”，实际上变成了“捆绑车位”。 买家不仅增加了首付，减少了贷款额度，还承担了车位的维护费用。
图8：拼车位卖房说明图
小编咨询了固安当地的中介，他们表示：“英皇宫一期、二期的业主本来是安排购买车位的，但因为车位涨价太快，他们没有”不买，租一个车位一个月只要100元，很多，绑定大英宫的车位，收房后会收取每月100元左右的停车管理费，周围到处都是车位。花那么多钱买车位，交管理费，不划算。”
PS：截稿时，英宫官里第二批已开盘，单价21000元/平方米。 至少手头有80万元，才能买一套两居室。
Q5：新房挺贵的，二手房可以买吗？
据小编了解，固安的新房交房时间在2019年左右，急着入住的可以选择购买二手房。 小编挑选了一些固安最具代表性的二手楼盘，做了如下对比。
图9：固安代表性二手房对比
小编来到了位于固安北部的孔雀城大卫城，这是固安最早的楼盘之一。
小编在大卫城一期住宅区转了一圈。 这个小区已经12年了，还是比较新的。 带买家看房的中介层出不穷。 客户在这方面的需求极其强烈。
图10：永定河孔雀城大卫城一期（2016年8月拍摄）
小编以想买房为由，随机采访了多位住户，得到以下回答：
80后业主：小区在固安算高端。 2012年买的时候才5000元一平方米，但这个价格在当时的固安也算是高价了。 刚入住的时候，没有任何配套设施。 现在有超市、饭店、商场、幼儿园，方便多了。 无论是社区管理还是园区建设都非常好。 14年前，很多当地人来这里买房。 近两年新机场计划实施后，吸引了对该地区并不看好的买家。 截至目前，整个小区入住率高达70%。
房客李阿姨：我在固安就地拆迁，分到的房子还没下来。 我在这个小区租了一套三居室，月租1500。 但小编了解到，固安的租房市场还不是很成熟，房屋的空置期比较长。
图11：晚上7点30分永定河孔雀城大卫城（摄于2016年8月）
此时已是晚上7点，小编来到马路对面（106国道）永定河孔雀城英伦宫，发现同样存在入住率低的问题。 入住率不足50%。 四期于去年8月交房，入住率不到30%。
图12：晚上7点永定河孔雀城英国宫四期（2016年8月拍摄）
小区业主不多。 楼下一位带孩子散步的妈妈告诉小编，他们是四期的业主。 他们于去年8月交房并入住。 他们以每平方米8000元的价格买下了它。 住在这里，设施非常齐全。 附近有20多所幼儿园。 我丈夫在北京房山工作。 开车到公司不到一个小时。
另一位妈妈告诉小编，小区西侧有直达天宫苑地铁的班车。 巴士于 5:30 出发，最后一班巴士为 19:00。 票价最高8元，很方便。 黑车也很多，拼车很方便，10元一个人。 当被问到入住率时，他们说固安二手房好卖吗，“这里的入住率一直都是这样，北京人来这里投资买房，所以很多房子都是空的。晚上有点害怕，习惯就好对它。”
图13：晚上7点30分永定河孔雀城英伦宫一期（2016年8月拍摄）
小编点评： 固安北部大英王宫和大卫城附近的配套设施可以满足生活需要。 适合京南上班族。 小区入住率不高，大部分都是来这里投资等房价上涨的。 小区安保不严，任何人都可以进入； 小区贫富差距大，蹦车跟车停在一起的现象很常见。
从固安出口下高速，没多久就看到了剑桥郡。 新房已经卖完了，二手房还没有房产证，贷款买不到。 最早一批楼书要到2017年5月底才能下来。在这里买房一半人是自住，一半人是投资。
小编在小区转了一圈，没有看到任何生活设施。 小区旁边有两家二手房中介公司。 一间刚开业两个月，一间正在装修。 还有一个很简陋的小超市，四周都是铁皮。 好像以前只卖沙子和水泥，后来慢慢在周围有点人气，就代为开了个小超市。
图14：剑桥郡旁边的小店（2016年8月拍摄）
小编在中介店看到来的都是本地人，便询问了拆迁房的信息。 拆迁房没有房本，现在买不到贷款。 你必须先付80%的钱。 房款结清后，可以更名并支付剩余的20%。 当然价格比带户口本便宜一半，9000一平米就可以搞定。 但是小编提醒大家，没有户口本的房子风险非常大，很可能钱和房子都是空的。
金海城太阳公园位于固安城南。 由本土开发商金海地产开发建设，属于固安第二大开发商。 从开业到现在价格比孔雀城系列便宜2000元左右。
小编看到这个小区挺大的，问了几位都是固安本地人的居民。 因为价格比孔雀城便宜，所以还是有不少外地人前来询问二手房情况。
小区看孩子的阿姨说：“我是本地人，住在小区里，熟人多，是个不错的住处，旁边有菜市场，买东西也方便蔬菜，我孙子在附近的固安小学上学，老师教的也不错。
小编点评：当地人不缺房子，要拆迁的房子少则几套，多则十几套，根本不会买房。 大多数买房的人都是外国人。 二手房稀有且价格昂贵。 不比新房便宜，但可以直接入住，新房最快2019年交房，入住需要4年时间。
Q6：买房要看地区的发展和规划。 固安的未来会怎样？
固安未来的发展主要取决于新机场的辐射和交通规划。
图15：固安交通规划
Q7：新机场辐射面积真的对房价有拉动作用吗？
开发商卖房最重要的噱头是“新机场”，但新机场对固安房价有提振作用吗？ 小编觉得可以参考一下顺义的首都国际机场。
在距离首都机场5公里的后沙峪，有个项目叫做万科城市花园。 刚推出时，以机场为宣传噱头，不少人前去购买。 如此一来，二手房均价仅为3.1万/平米，仅次于顺义区的二手房。 房屋交易的平均价格。 离机场稍微近一点的小区均价才2.8万一平米，在北京六环算是个洼地。 受机场噪音及其带来的低端物流业影响固安二手房好卖吗，房价一直涨不起来。
再看固安，固安距机场12公里，避开0-6公里噪声区，15公里经济辐射区内。 像首都机场这样的大型机场，带来的不会是很多高新技术产业，而是更多的物流服务业，对固安的带动作用不大。
图16：新机场建设航拍图（2016年8月拍摄）
图 17：新机场效果图
建设新机场的真正好处是机场高速公路。 新机场拟沿北京中南轴线新建一条高速公路，简称新机场高速，连接固安市区东部，预计2020年投入使用。建设完成后，固安至北京的路线将在京开高速之外多了一个选择，可以说是固安最大的利好。
Q8：地铁4号线会延伸到固安吗？
如果你相信这一点，那就真的是“Too young, Too, Too naive”。
英国王宫售楼部工作人员肖默在介绍楼盘时告诉小编：“孔雀城的开发商华夏集团投资建设了地铁4号线沿线，规划是向固安延伸，北一站，南一站，已经开工建设。
小编实在不敢相信。 建设一条30公里的地铁线路，至少要花费400亿。 华夏集团会投入这么多钱修地铁吗？ 除了钱，还需要两地政府部门的同意和地铁运营单位的同意。 小编觉得地铁很不靠谱。
英国王宫四期的一位住户说：“早就说要建地铁了，但现在已经没有地铁的影子了。”
Q9：我应该在固安买房吗？
自住购房者不要问该不该买，而要问能不能买得起。 如果你买得起，固安还是可以居住的，我觉得你可以买。 但专家和购房者有两种不同的看法——
业内资深专家：固安还好，关键是通州。 固安没有独立的市场。 主要原因是北京的需求分流，房价还是跟着北京市场走。 主要看通州的具体规划，以及通州市场表现如何，这样才会有溢价。 通州崛起，固安日后也必崛起。
售楼处看房人：买来自住，现在快2万了。 等机场开通了，高速公路修好了，涨到3万也不是没有可能。 现在不买，只怕等会起来就买不到了。
业内人士：根据北京以往的经验，在房价大幅上涨的情况下，政府很可能出台限购措施。 如果政策落地，房价可能会下跌。 如果现在卖出，买入后有下跌的风险。 不如持币观望。
后记：
