刘平的办公室里，一眼望向窗外，就是闻名全国的“广州琶洲新村”。干净整洁的江岸街道，雕龙画凤的家族祠堂，很难想象，十几年前，这里还是一片破旧拥挤的小渔村。
诞生于广州的保利发展，是这片土地改头换面的主导者。特别的是，琶洲村也是全国首个由开发商主导的城中村改造项目。而今，这里不仅是广州市的区域发展重点，也是全国旧村改造典范，每年接待考察团超过300个。
保利发展采访
从广州琶洲起步，保利发展点燃了全国城市更新业务的星星之火。这家老牌儿央企的行动路线，远非某个楼盘、某个项目的拆除重建，而是服务整个城市的规划与布局，力求推动城市的精细化管理。截至2023年1月，保利发展参与城市更新、综合运营等项目超140个。
有时候，刘平出差路过某个城市，繁华处高楼林立，但老城内难免还有一些破败街巷。在一些三四线小城，房子存量规模较大，也有结构性问题。刘平意识到，“这不仅是‘有没有得住’的问题，还是一个‘住得好不好’的问题。”
曾经的一家之言，已成行业共识。今年3月底，在保利发展发布的《2022-2023年房地产行业白皮书》中，刘平首次对外提出“品质时代”概念。他认为，当下，商品房开发将由“峰值时代”向“品质时代”过渡，品质居住需求的供需矛盾，将带来巨大的结构性机会。
“作为企业一把手，必须要在战略上有前瞻性预判，并保持定力。”面对《中国企业家》，刘平坦言，“房地产行业走到现在，去库存、调结构是一个漫长又痛苦的过程，这是事实，但也是行业向前发展必然要经历的阶段。”
2021年下半年起，行业急转直下，房企“洗牌”残酷，悲观者迷惘、坠落；乐观者越过荆棘，仍在坚守。刘平强调，中国房地产当下的形势，虽有行业和企业自身的问题，但更要用发展的眼光，去综合性系统性地看待，“有很多问题隐藏在深处。”
如刘平所言，保利发展提出“品质时代”，就是要回归本源，“向深处挖潜”。环顾中国房地产市场化25年，现在已进入高质量发展的品质时代。他认为，“作为企业，不要犹豫，不要总是观望，而是要行动。因为只要有人，有经济社会和城市在，房地产行业就有机会。”
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“‘品质时代’不只是一个企业的时代。”刘平强调。他希望通过保利发展的实践，给行业传递一些信心，给同行者一些参考。“红海生意有人亏钱，也有人赚钱。（行业变化）更多是考验企业的核心竞争力，能不能够一步一步地把它做强。”
刘平经常讲，房地产行业是个大的生态系统，需要良性循环，不可能一家独好。大中小企业都过得好，成行成市了，保利发展自己的生意才会好。当然，中间也会有进有出。“中长期来看，我们对行业依然看好，但在这两年，每个企业还是要坚定地熬下去。”刘平说。
未来的市场不可能再回到“峰值时代”的规模，可能再过10年，增量市场还会进一步压缩。刘平坚信，只要企业综合实力足够，可以通过品牌和品质竞争力去打动客户，就能在市场里相对持续地获取份额，这就体现出了企业优势，也能体现一个企业管理者的担当和信心。保利发展采访
算起来，刘平已在保利发展度过了25年的时光。25年很长。刘平东奔西跑，参与操刀公司股改上市，撰写五年、十年规划，公司营收、规模不断进阶。2021年7月，刘平接过组织发展与文化传承的“接力棒”，就任保利发展的第三任董事长。
25年也很短。刘平有时还会恍惚，企业怎么一下子就做到了现在的规模。“当初我来的时候，企业还很小，资产只有几个亿。”他形容。而今，这是一家资产过万亿的多元产业巨头。地产“新常态”下，保利发展通过主动性变革，拉开了“王者之争”的序幕。
在行业剧变过程中，保利发展的头部位置再进一步。2022年，保利发展以4573亿元的全口径销售额，位列行业第二位；2023年前五个月，保利发展全口径销售额为1956亿元，已经连续十个月位居销售排行榜榜首，稳坐行业“老大”之位。
大分化时代，机遇与挑战并存。在行业底层逻辑和游戏规则变化的大背景下，保利发展的增长逻辑值得深思。
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当我们将视线触及更远——过去三十余年间，整个中国房地产市场风云变幻。王者之争从未停歇，调控与发展亦步亦趋，高光与跌落皆为虚幻。褪去光环后，真正的发展路径在哪里，可持续发展的意义是什么，甚至企业的存在本身，正成为龙头房企着重考量的命题。
作为保利发展的掌舵人，刘平将如何审视当下的内外环境，并作出突破？一家巨头公司，如何把握房企新发展模式转型升级的机遇？如何踩准多元发展与产业转型的节奏？组织迭代过程中，如何完成传承和超越？这家龙头公司的最终梦想指向哪里？
以下是《中国企业家》与保利发展董事长刘平的对话精选（有删减）：
谈“地产周期”和“三道红线”
《中国企业家》：保利发展近几年的增长速度非常快，但公司一直很低调，给外界的感觉也很神秘。作为掌舵者，你追求的是什么？
刘平：保利发展的母公司是中国保利集团。保利发展之所以能成为保利集团的“主力军”，也是受惠于改革开放以来，房地产的高速增长和战略机遇期。经过几代人的拼搏，一步一个脚印地走到行业头部。
我来保利发展25年了。当初我来的时候，企业还很小，资产也只有几个亿。中国房地产业真正市场化的发展应该是源于广州和深圳。广州最早实行（土地）协议出让。直到2004年8月31日，中国房地产市场土地政策全部实行公开“招拍挂”，房地产也迎来全国化的高速发展期，这一阶段也是中国城镇化建设的爆发期。
与时代相映衬的是，2004年，我们公司正在改制过会。我们是在2002年改制，2004年通过证监会IPO审核，因为股权分置改革，直到2006年7月，保利发展才在上交所敲钟上市，成为一家真正意义上的公众公司。所以回头来看，2006年的上市为保利发展规范运作、合规经营打下了更坚实的基础，插上资本赋能的羽翼，此后实现了历时16年的跨越式发展。
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《中国企业家》：保利发展的高速发展期是从什么时候开始的？行业经历了几轮周期？
刘平：2012年，销售额过千亿是一个重要节点。往前看，2006年，我们销售额只有84亿，到2012年就过了千亿，成为当时市场上第二家过千亿的企业。
除了2008年全球金融危机，房地产真正意义上的第二波周期，是从2012年前后开始的，那三年压力很大，算是市场经历高速发展后“踩刹车”的一个正常的周期表现。因为市场上产生了大量库存积压，甚至有很多省会城市也包括在内。
从2014、2015年起，行业又开始遍地开花。2015年到2021年，全国市场体量进入峰值状态，平均每年大概有16亿方成交，而早期大概也就是10亿方的量。到了2021年，以出现一些企业（经营危机）事件为代表，行业也确实到了发展瓶颈期。从某种意义上说，这次才是真正的深度调整。
《中国企业家》：通过“三道红线”等相关政策调整，房企以往热衷的高负债、高杠杆、高增长的模式难以为继。身处其中，你如何看待这一轮的深度调整？
刘平：对，“三高”模式行业发展的底层逻辑已经不存在，根本问题是需求和供给之间的变化。一是多数有购买力或者有需要的人，基本上也差不多都买过房子，所以现在的矛盾是需求明显不够。二是结构性问题更加突出，尤其是高能级城市，城市核心地段的“品质好房”供不应求。
《中国企业家》：“三道红线”让众多房企压力很大。为何保利发展守住了“红线”？
刘平：保利发展一直是严格恪守财务纪律的企业，我们连续至少十五年都是按照“三道红线”的标准执行的。经营有内在的规律，我们一直在坚守，并非企业有多高明。任何一个企业的经营都存在风险，但风险一定有科学根据，不能想怎么借钱就怎么借，想怎么扩张就怎么扩张。所以那时候，我们也并不是因为“三道红线”才提出行业“拐点论”。这是我们从业这三十年来的切身体会。因为我们天天都在市场上摸爬滚打、充分竞争，能感知到。
