贾康：关于房地产及相关问题的访谈

问：去年提出的房地产领域“新发展模式”，大家都在探讨这个概念，好像有一些专家说到，会在供地方式上，融资方式上，产品形式，包括保障性租赁住房等等方面，有一个新的发展模式，我们这次也是想做一个针对这个的大型解读。我想跟您的专访也从这个话题展开。您在理解新发展模式方面，认为大概有哪些要点？

房地产

贾康：我觉得这个新发展模式作为现在我们讨论的概念，是对接到房地产这个业界的，新发展模式的诉求，实际上就应是中央多少年前就强调的，这个业界必须形成健康发展长效机制。所以，新发展模式它应该是个系统工程，要把治标治本结合在一起，体现治本为上的水平，来形成可以支撑发展它的长效机制的这样一套健康的制度机制安排。

问：理解。因为我也拜读了您最近所有的一些接受采访的内容，关注到了您之前也有分析过治标又治本的系统工程，如果您现在方便展开的话可否再说一下相关认识？

贾康：我再强调一下我的认识框架，就是所谓标本兼治而治本为上，最后达到治本的健康发展的长效机制，这一问题的关键在于贯彻落实中央在2016年那年，推出“930”新政之后的中央经济工作会议里特别强调的，要以基础性制度建设来解决房地产业界的发展问题，那么就对应到这个长效机制里面最实质性的内容了。这样的一种基础性制度建设，我觉得至少要包括土地制度、住房制度、投融资制度和相关税收制度四个大的方面。

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土地制度，就要一直从有效供给初始环节的地皮（供地）说起，它怎么样对接到整个中国发展战略里的那个基本农田占补平衡，城镇化推进过程中间，这方面要让全民共享改革发展成果，需要一系列的制度创新，那么我就特别看重这方面重庆多年前就开展的地票制度改革试点，还匹配上了政府在这方面合理发挥作用的土地收储制度。这个方面就有很多可讨论之处，这是一个要点，是基础性的制度建设。不能光讲在需求方面怎么样去遏制炒作，还得在源头上解决城镇化发展过程中必然要解决的供地问题，供地又必然要解决基本农田保障这个把中国人吃饭的饭碗端在自己手上的这个长治久安问题，这是一个非常重要的基础性制度建设。

• 住房制度，那就是直接对应于房地产业界概念，老百姓最关心的住有所居这方面，怎么样进一步合理化地形成我说的双轨统筹这样一套制度安排，不光是商品房的问题，必须把保障轨的托底和商品房市场的长期健康发展放在一个住房制度的框架里面做统筹安排，其中这个托底的讨论了多年的保障轨上的事情，现在比较清晰地已经聚焦在两个概念上。一个是现在所说的“公租房”，是从过去五花八门的经济适用房，还有什么廉租房、公租房那种分类，统一到了一个公租房概念上。
• 再一个概念叫做共有产权房，这两个旁边，可能还要发展一下，就是有特定的政策指向的这种长租房。公租房长租房其实也可以纳入一个大的保障性租房概念，但是业界中有意把它们区分开来，也有现实工作中间的必要性合理性，这是可以进一步探讨的。总体来说，就是不要过于复杂的这样一个托底的保障轨上的有效供给，是为解决低中收入阶层住有所居的问题，然后才能从容地去处理中产阶层以上的人他们怎么样在商品房市场上行使消费者主权，去在更多遵循市场规则的情况之下解决中上层以上社会成员住有所居的条件到位的问题，也一直要对应到中国社会发展申必然还要有的高端住宅，包括以后也不能说就不能发展的别墅式的高端供应，都应该纳入这个供应体系，这是另一个：住房制度我说的双轨统筹。

第三，就是投融资制度。投融资这方面也大有文章可做，除了商业性的大家都知道这些年发展的住房按揭贷款之外，还应该有更多结合着政策性金融概念的供给。像有些研究者提出的把住房公积金对应到更合理的这样一套有政策性金融，再加上商业性按揭的这个新的融资支持体系，也包括开发商在提供有效的不动产供给这方面他们可得的商业性金融和政策性金融的结合，也包括我们这些年特别强调的应该大力发展的PPP机制创新，就是政府和社会资本合作——这样一些住宅小区建设，也有可能在PPP的形式之下把商品房和一部分保障房打包在一起，形成有效的供给，甚至可以纳入连片综合开发的方案，即产业新城建设运行里也包括着和这个通盘的综合开发、片区连片开发里必不可少的住有所居的条件建设，这是投融资制度里我们觉得必涉及到的一些基本的、应该考虑好的相关制度安排和机制的创新。

再有第四个方面，就是讨论了多年、现在大家也高度关注而中央有最新指导精神的房地产税改革了，这个题目上要讨论的事儿就更多了。