我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：新人首问！重新整理一下下。家庭改善，工作在金融街，3年后去东直门。总预算1200-1400，三居到四居，最好兼顾投资。看了很久依然没定，重点考虑中国玺，建邦华府，Moma万国城，银河湾。海淀西北也看了，很喜欢西山华府无奈地点太远进城太堵；亦庄的改善型住房确实优质可惜投资潜力感觉不大，求指点。几个问题请教：1，大亦庄的房子真的好，河西围绕南海子，东面紫禁一号院几个品质无敌但没有地铁，金茂悦和金茂府位置略偏但有学校，和园和未来的和锦诚园离亦庄远却有地铁进进城，不知涨幅有何见解？2，很喜欢山水文园4期因为挨着十里河地铁站，三条顶级地铁实在诱人，但是户型太差似乎价格已经很高？3，石景山古城片区改善确实诱人，大片空地还没有房子，长安和玺户型惊艳但价格似乎不低，天玺户型也很赞然而稍微远地铁，不知道区域怎么看啊。多谢指教啦！！！
回答：1. 亦庄的未来看好，南海子公园一期+二期类似奥森公园，可以赏湖跑步。南海子体育园区能够类比现在奥森南部场馆区。 不过客观说来，由于地铁、配套的问题，达到奥森的热度几乎不可能。只能说未来足协搬过来，稍微好点。这里的配套发展还需要点时间。亦庄金茂悦不建议考虑了，品质不太行，附近金茂府要好一点。2. 山水文园，相对稀缺造就了远洋山水的普遍溢价，属于跑输大盘的产品3. 石景山适合自住，古城那边开车的话到西二环都是一路高架。现在石景山还在做产业转型，未来升值潜力上不好评估，看重升值就仅剩选择你看的几个盘 中国玺>银河湾>建邦华府\/Moma万国城
提问：目前想在望京购买一套700-800w之间的两居室房子，望京西、望京南、或者望京更北一点不知道如何选择这几个地段，这个价位合适的开发商有哪些？大的开发商房价都在千万以上，还有就是除了望京地段还有别的地段合适吗？例如双井等？是优先考虑交通还是户型朝向或者开发商？
回答：望京内部的住宅产业也是分化巨大，以地铁站划分比较清楚： 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是顶尖但足够成数； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京东：地铁口没有盘，主要在soho四周，其中橄榄城国风北京等属于标杆盘，宝星，慧谷等次新房存在淘笋机会，soho周围也是目前望京最繁华的综合区域； 东湖渠：安静适合住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋机会，利泽等老小区偶尔会出老破大存在机会。望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 还有一个没有地铁的小区域建议看下 澳洲康都、首开知语城、北京香颂、慧谷阳光。双井可以看下 苹果社区南区、天之骄子优先考虑交通
提问：房姐您好，手头300万现金。想在北京全款买房，用于投资，资产保值增值。资质没问题。您有推荐的区域和小区吗？原来的计划是到珠三角买，比如中山，珠海。您觉得跟北京比，收益会更大吗？
回答：当然首选北京，确定性强更强，板块上看下旧宫、西红门、天宫院。再分析一下珠海&中山，这两个城市在2018年后这一轮的房市，不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够的时候，购买力不足以排山倒海，大水灌溉，在有限购买力的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 而对于这两个城市，产业方面，珠海的人口虹吸能力不足，横琴自贸区也是一个概念，何时真正落地尚未知；中山同样也是产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数，这两个城市只能做为备选，而非首选。 整个大湾区适合投资的城市: 第一梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 珠海 第三梯队是佛山 中山 惠州 等等。 深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。 东莞临深圳，有华为大厂支撑，部分新盘倒挂可以考虑。 佛山临广州，蹭广佛。 珠海虽隔海相望深圳，但发展基本靠他自己。珠海概念很好，炒起来后横琴也不便宜了。 大湾区首选深圳，次选广州。东莞属于临深的环一线城市中十分争气的，自己有产业，但是长远还是要看产业导入能力。其他城市概念大，缺乏内在价值做支撑，建议谨慎。
提问：房姐，新人首问，第三天了没见到回答，再问一遍吧：未婚女，首房首贷，社保满五年且有工作居住证，在亦庄京东附近上班，想购买总价350左右的上车盘，自住加保值，小两居。目前看房有三个区域：东三四环，南三四环，旧宫附近。东边看过的小区有：1.松榆西里，预算符合的顶楼居多，基本都6+。2.磨房北里，松榆东里，松榆里，农光东里，华威西里，这些也基本都是6左右，预算顶楼居多，且看的房子94-95年的都已经算新了。3.双龙南里，离地铁稍远，1公里外，房龄基本都是94年的。南边看过的小区:晨光小区，角门16号院，建欣苑，石榴园北里，这些单价比东边稍便宜，但小区房子看着较破，周边建设没有东边好，房龄较新有96-97年的。旧宫房子：美然，灵秀，清和园，清乐园，单价比前面的都低，离地铁不太近，周边建设也相对差一些。想请问房姐：1.除了我看的区域，从投资保值角度考虑，还有没有推荐的小区？2.我看的区域更推荐那边，小区排序的话是怎样的建议？单价多少内合适？3.对房子的房龄和楼层的建议是怎样的呢？目前不接受底层，顶层爬楼较辛苦，考虑自住会有老人。
回答：1. 另外推荐看石佛营西里，丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区2. 东边双龙南里一般，其它几个都可以淘。南面晨光可以淘。旧宫位置过偏不如其它的潜力大。主淘单价6以内的标的3. 楼龄90年以后都可以，楼层和价格也有关系，非电梯选中间3-5比较好
提问：房姐，您好，新人首问，本人外地户口，40岁，今年刚取得研究生学历学位，媳妇也外地户口，夫妻俩做生意，目前在西城西安门租住平房，居家办公，西城社保已有14年了，小孩6岁，今年在西城区顺城街第一小学就读，目前手头有1000子弹，年入120W，以媳妇名义2010年入手河北固安孔雀大卫城114平3居房产，贷款已还清，毛坯空置河北固安孔雀城二手房，目前想通过本人尽快北京积分落户，一是小孩5年后小升初，二是本人年龄快45了，研究生学历+累计15年社保+计划连续3年缴纳个人10万\/年+计划购买城六区之外房产一处+计划工作外移至城六区之外，对房产完全白菜，之前订过大兴区的绿地海珀云翡3居（因北京新政首付比例提高退款了），订过金府大院（因未能按时开盘退款了），最近在看4号线天宫院保利春天里9套、枣园中建国际港3套，纠结的房产小白，目前核心需求是为获得积分落户职住加分，不住，3-5落户后出手再在西城购买房产，现在向房姐请教指点：1、整体指导城六区之外购房需求，2-3居，450W内，积分落户加分，实现保值增值，3-5年后好转手；2、城六区之外房产，根据目前居住在西四附近，顺4号线地铁南下，定位4号线大兴区域，是否合适，保值增值，还是考虑其他城六区之外房产？3、4号线大兴区域，哪些房会保值增值好些，目前就看了天宫院保利春天里、枣园中建国际港，天宫院保利春天里2居85平340W，枣园中建国际港2居90平430万，哪个更适合入手？地铁到达天宫院60分钟，到达枣园35分钟，地铁到达天宫院60分钟，到达枣园40分钟；4、还是可以再看看4号线最近的归属大兴区的西红门区域？兴海家园？地铁30分钟到达西红门；5、入手的话，是贷款合适还是全款合适？从后期再购买西城区房产看，目前以媳妇还是本人名义购买更适合? 6、如果积分落户到大兴后，再在西城区购买房产，能否实现户口从大兴区迁到西城区？万分感谢！
回答：1. 积分落户基本是熬鹰，难度非常大2. 大兴板块没问题，还有昌平回龙观板块很可以3. 中建国际港>保利春天里，另外 金融街融汇 也不错4. 西红门备选吧，这一片可选楼盘不错5. 全款能保留你的sfsd的资格，不贷款的话写你们俩的都可以6. 现在应该可以转，这个还要看以后政策是否有变
提问：房姐好，我在中国市值前十的互联网公司上班，也是一个小领导了，现在整体收入还是不错的，也是每年都有进步，媳妇在一个小国企工作，收入不高，但是稳定。认识媳妇前我自己在北京回龙观买了一套房，结婚以后在天津武清买了一套房，现在想买一套大一点的房子，离公司距离远一些可以接受只要媳妇维持地铁1小时左右就行，我开车上下班，对于小区要求是物业和环境必须好，将来有升值空间，四居为主，一定是纯改善盘，对圈层有要求，毕竟未来十年的主要住所，希望有不错的学校，但是不强求很好的学区，孩子没有北京户口，看了很多房子，真正看上的价格也能接受的是未来金茂府，和锦诚园，现在准备再看看中海天钻和长安和玺，其他就不看了，太豪宅够不上，一般开发商的也看不上，有刚需户型不想考虑，综合来看融创，金茂，绿城，龙湖，中海这些呢，能看的现在只有这几个，我在奥森工作，其实未来金茂府最合适了，但是看晚了，没什么房子了，并且付款周期不合适了，稍微远点，我也能接受了，但是前面的几个需求更重要，那个金禧璞瑅就太远了，周边像农村就不想看了，其实其他也挺符合的，现在我选的这几个盘从区域到未来升值空间和周围发展来看，求房姐给意见，或者看看还有哪些值得我去看看，或者类似的二手房合适的也行，预算1000万左右，对环境，圈层，地段可发展性，物业，配套还有纯改善要求比较高，谢谢啦。
回答：你好，未来金茂府品质还不错，但是未来科技城落地还需要些时间，现在周边有轻微溢价。看看西山锦绣府和公园悦府吧，在新盘中还是比较值得买的。不知道尾盘还有没有。
提问：你好，又酷又美的房姐，我想投资，500万元，请问乐成豪丽值得买吗？
回答：属于70年产权的公寓，基本享受和住宅一模一样待遇（要房票、可以落户\/上学，可以商贷，但可能不能公积金贷款和组合贷款），不过由于土地用途当年是公寓，市场上有些不太认，可能以后升值有点问题（在15-17这一波升值还可以）。 小区管理、封闭性、维护做得还可以，当然密度大，得房率低，物业费偏高。如果买的话建议买西边楼超西户型，因为小区很小，会有点憋屈。
提问：房姐好，新人首问，本人非京户，sfsd，国管公积金6600\/月，有首付190w，收入税前35w，由于家里在北五环上元有自住房，考虑买套500以内的小房做婚前投资，先出租两年，手头宽裕了自住。主要考虑朝阳区，望京、酒仙桥、四惠合适的一居都看的差不多了。目前选筹：1.澳洲康都西向67平一居510w河北固安孔雀城二手房，2.东恒时代二期西南把边68平一居530w（稍微超预算，较费劲），3.丽都壹号西北70平一居505w，4.亮马水晶南向80平一居500w。由于比较注重小区环境因此没看2000年以前老小区。这几套里哪套在您看来是最合适的？之前您说过刚需盘功能大于性能，能买两居不买一居，有点不太理解。如果是您的话还有没有其他板块或其他小区的选择呢？
回答：你好，为什么能买2居就别买1居？在北京一居是置换链条的底层。 随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，都是过渡性产品，这就意味着未来接盘侠会越来越少。最关键的，是溢价。 在北京这类城市，一居的价格往往高出小区平均价。可能100平两居单价5万，50平一居就要单价6万。 为什么会贵？因为「能买到」也是一件商品。 如果你的资金有限，不能越过最低一档的水平，那么你需要为上车，为能够买到一套北京的房产，而支付100万的门票。 买到，也是要付钱的。所以，小两居需求更大，投资回报更高。如果只关注1居，这几个盘，优先澳洲康都。
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