最近有很多朋友让我聊聊北京周边区域适合置业的版块。
其实围绕大北京,可作选筹的区域有很多,15、16年房价飞速上涨,这里吸引了全国投资客的目光。随着17年开始执行严格的限购限贷政策,投资买房的客群逐渐减少,个别楼盘的价格直接跌到了三分之一以上甚至腰斩。
挤去泡沫,房住不炒之后,本文从自住的角度聊聊,当下最适合置业的版块——固安。
关于北京周边的区域,我之前写过很多分析,各有优劣,但固安是相对比较特殊的区域。希望这篇文章,能给大家带来关于固安的一些新认知。
大北京版块京南固安
起于G106国道,最早吸引京南客群
提起固安,很多人的传统认知是“距离天安门正南50公里”。这个定位很好,但对上班族来说,还需要更精准一些。
环京置业群体首先要解决的问题是什么?通勤问题。
大北京版块京南固安
在北京上班族,并不是都要在天安门上班的。实际上北京很大,而且是多中心格局。
所以北京工薪族们,对大北京周边的区域,有着相对狭隘的认知,而且要保证通勤的便利——不要跋山涉水,不要横跨区域,首先选择接壤的地区。
在通州、国贸上班的人,首先选择的是北三县,在大兴、亦庄上班的人,首先看的是固安。
通州成为副中心之后,有人说北三县和通州接壤,北三县就是通州的二环。
而大兴新机场落地之后,与其说,固安在京南50KM,倒不如说固安距离大兴机场只有10KM——更能精准的让人清楚,固安的区域优势。
我们来看固安的具体区位。固安东北方向10KM的距离就是大兴机场。固安和大兴中间仅隔着一条永定河。
大北京版块京南固安
南北向穿过固安的,有两条主要道路。
第一条是大广高速,这条是固安连接北京的主要干道,还有一条京广线,也就是G106国道,这条道路是最早修通的,也为后来固安的发展起到了很大作用。
很多人对固安不够了解,总以为固安是靠着大兴机场才炒起来的。实际上,因为固安的地理很位置优越,早在2007年前后,就已经陆续有北京的外溢人群扎根这里。
固安并不是单纯的投资炒作之地,因为地理位置优越,很早就有北京客群认可了。
知名于大兴机场,目前入手,价格足够低
固安最早的地产开发,也是源于106国道沿线,那时候还是以小高层、中高容积率的紧凑住宅为主,排布在道路两侧。
好处就是对比北京很便宜。尤其是永定河·孔雀城的入驻,吸引了很多北京南部以刚需置业为主的人群。(目前,106国道沿线也是固安租金相对比较高的地方,京东、京东方、航天振邦等企业员工,有很多来这个区域租房。)
大北京版块京南固安
最早固安是没有炒房的概念的,即使固安本地的有钱人,手里也不会买很多套房子屯着。后来,2014年新机场敲定地址,加上随之而来的2015-2016年北京周边区域炒作正盛,固安的价格炒作达到了最高点。
2014-2017,从7000元的均价直接冲到了25000元,可以说三年多的时间翻了三倍以上。
那几年是固安最高光的时刻,在北京周边区域里,最火的版块不是燕郊大厂,而是固安。
新机场利好加上全国正处于一轮大牛上涨期,几乎所有人都知道了固安的价值,当然固安的利好也提前被透支,泡沫达到最高。也就是那几年,原本适合置业的固安,给人留下了投资炒作的印象。
泡沫过后,真正体现出来的价格,才是实实在在的价值。
对买房人来说,固安目前稳定在15000元左右,泡沫已经完全挤压掉。同时相对限购限贷、需要全款购买的北三县来说,固安首付20-30万的上车门槛足够低,安全垫也很厚。(这里不多解释,猫叔求生欲满满)
从京津冀一体化的大战略方向来说,固安还有一个区域优势是,处于北京、天津、雄安三个重要经济圈的中心位置。所以也会承接未来交通枢纽的一个作用。
比如计划于2020年建成的京雄城际,是连接新机场到雄安新区的重要线路,未来在固安设固安东站,可实现固安到新机场15分钟。未来,还有固保城铁、廊涿城铁、新机场快轨等等,可以期待。
大北京版块京南固安
这里重点强调一下S4号线,并不是炒作中的北京地铁4号线南延。要知道北京地铁4号线已经很拥挤,如果再延伸到固安,不仅不能增加可观的客流,反而会为4号线的承载加重更大压力。
我们看《廊坊城市总体规划(2016-2030年)》中提到的“新建北京市郊铁路平谷线三河段、北京S4固安段、北京城际铁路联络线廊坊中心城区段”。目前比较常见的说法是,很有可能以城际轻轨的形式。请大家多注意官方信息,不要轻信相关炒作。