下行周期的房企生存术: 卖地求生与兼并扩张并存,一边是降负债率,严控拿地规模、勒紧裤腰带过日子;一边是资金充沛,大举兼并扩张。在房地产周期下行的当下,房企越来越分化,后演化出来的,将是一张新的行业版图。
潮水退去,才知道谁在裸泳。
在地产行业进入下行周期后,一些房企的风险已现。
10月9日,华夏幸福公告,与万科达成合作,转让5家项目公司部分股权,涉资约32.34亿。
这是在7月份引入平安成为第二大股东后,华夏幸福再次转让项目股权。
华夏幸福的资金链紧张可见一斑。反观资金充裕的万科,则开启收并购,逆周期操作。
值得关注的是,这是发生在两家十大房企之间的收购合作案,意味着行业大洗牌的开始;在2008年的市场调整中,也曾有恒大、绿城、龙湖等陷入危机。
克而瑞报告显示,2020年上半年,调控持续收紧、房企融资受限,偿债压力增加、杠杆加大,现金短债比和长短期债务比持续“恶化”。在这种境遇下,哪些房企面临较大风险,又有哪些房企可以逆势扩张?
两大龙头的收并购
今年以来,房企融资监管不断趋严,中小房企纷纷赴港融资,截至目前已有8家房企在港挂牌;大型房企也感受到了这股“寒意”。
2020年排名前十的大型房企中,排名第九的华夏幸福率先受到了冲击。2020年一开始,华夏幸福就采取了“抱团取暖”的方式,先后与东原集团、旭辉集团和阳光城签订战略合作协议。
华夏幸福是本轮调控第一个传出资金链紧张的大型开发商,4月,上交所向公司发出了“十八问”。
7月10日,华夏幸福突然公告,公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份,转让价格为23.655元/股,转让价款共计137.7亿元。
转让完后,加上关联方此前就持有的0.18%股份,平安资管一共持有19.88%,成为华夏幸福第二大股东。
在华夏幸福的公告中,平安列了许多约束条件,双方还签订了“对赌协议”。华夏幸福承诺,在2020年度、2020年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。
而截至目前,华夏幸福的情况似乎并没有明显好转。在8月份的一波房企裁员潮中,华夏幸福被曝撤销了天津事业部。
转股、裁员,接下来就是转让资产。10月9日,华夏幸福公告称,拟将与万科集团合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州等地的4个项目,并将旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权转让给万科。
此次涉及的10宗地块,为华夏幸福在2020年9月至今年5月取得,均属环京地段项目。
接近万科的人士称,此次交易是双方谈判了一段时间后,于近期签约。
今年上半年,华夏幸福销售跌出了前十,实现营收349.74亿,同比增57.13%;净利润69.27亿,同比增长29.05%, 但与此同时,上半年公司持有现金426亿元,较期初减少了37.5%,为大房企罕见。
前十大房企中,万科上半年持现金1596亿元,较期初减少8.4%;恒大2579亿,较期初减少10.3%;碧桂园上半年则增加了41.4%的现金,达2099亿元;保利、龙湖、绿城的持有现金则都是明显增长的。
出于融资和再上市考虑,许家印也转让了一部分股权。恒大地产经过三轮战投,引入1300亿元,出让了约36.54%权益。
10月9日,一位知名房企CFO指出,每一轮房地产调控,每一个经济周期,都有大佬很危险,尤其民营企业,他们面对风暴更加脆弱;而那些资金、综合实力强的央企、国企,更可能受益。
一边是降负债率,严控拿地规模、勒紧裤腰带过日子;一边是资金充沛,大举兼并扩张。在房地产周期下行的当下,房企越来越分化,后演化出来的,将是一张新的行业版图。