被套或自持:环京买房客忧喜录，2020年夏天的某一个周末，一辆大巴车停在北京国贸附近。尽管集合时间很早，但人们仍然陆续准时到达。这是一辆开往北三县的购房大巴，车上乘客绝大多数是购买客。他们多数已经拥有自住房产，而正处于市场低谷的北三县是他们希望抄底的目标地之一。
购买客的典型特征是：比起房子本身，他们更关心某个区域的上涨潜力以及市场调控走向。伴随房地产市场高速发展长达20年，炒房致富的故事也“激励”着一群又一群人。尽管房地产调控政策大多指向购买性需求，但市场的起伏仍然吸引着购买客们那颗蠢蠢欲动的心。当然，这其中也不乏因市场下跌被套牢的购买客。
北三县就是其中典型案例。2020年3月，北京楼市调控政策加码，其中主要内容是认房又认贷，并相应提高首付比例。随后，环京区域相继跟进调控政策。2020年6月2日,廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,意见明确表示北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购,非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。
上述政策对环京楼市带来了调整。58安居客房产研究院的数据显示，北京周边的二手房价呈现连续下降态势，10月二手房均价13559元/平方米 ，环比上月下跌2.30% ，同比去年同期下跌 28.66%。以燕郊为例，二手房的挂牌价格从2020年4月高点的28611元/平方米降至低点，截至2020年10月15日，平均挂牌价格仅为20002元/平方米，相比去年4月降幅达到了30%。从安居客的线上浏览量来看，燕郊区域2020年4月同比2020年4月下降57.5%，降幅非常明显, 2020年下半年的浏览量依然处于下降态势。
被套牢的购买客
“投机往往是和贪婪联系在一起的，当环京楼市房价大涨之时，购买客大批涌入之际，他们往往不会想到房价会比高点下降三成，每个购买客心里都在计算着短期内可以有多少获利空间。但他们却忽略了重要的一点，国家对楼市调控的力度和决心。”58安居客房产研究院首席分析师张波感慨。
成强（化名）就是因环京市场下跌被套牢的典型购买客。2020年年初，成强卖掉了他此前在燕郊购买的小房子，得了70万现金。然而，令成强意外的是，他刚卖掉房子燕郊房价就随之大涨。成强的懊悔之情难以言表，痛定思痛，当年9月份，成强再次购买了燕郊天洋城一套住宅。
“当时是作为购买买的，燕郊天洋城公寓。24000元/平方米进来的，81平方米，首付45万，月供约一万，已经还款两年。当时买完这套天洋城的房子，本来想尽快卖掉，但没想到市场会这么快调整。2020年6月份，廊坊出台限购政策，我们都以为是虚晃一枪，不会严格执行。那时候如果想出掉还是能出来的。”现如今，成强内心满是悔恨。“准确来说，我一共买了三套，香河一套，燕郊两套，都是作为购买用的。后悔的是天洋城，买得晚，价格高，杠杆也高。那套原本就是要短持，另外两套长持，但是错过了出手的好时机。”
北三县市场的风吹草动都牵动着成强敏感的心。这次失败的炒房经历令成强家庭生活质量下降到十年前。在接受21世纪经济报道记者采访时，谈及此事，成强情绪仍然低落。尽管，成强深知，在这拨被套牢的购买中，他不是典型的。“我知道有一个中介，高利贷全款压了几套房子，一套都没出去；还有个炒房的，买了十套。”
“环北京购房者以购买类为主，购买类用户占到50%左右。此外，还有一部分是购买加一定自住属性，自住属性又分好几种，比如旅游属性，现在滑雪消费已经是比较高端的消费趋势了。去年6月，环京调控严格执行后，市场反应很直接，与北京类似。大概当年10月份房价就已经大跌，购买客受到较大冲击；10月份之后，环京房价处于比较稳定状态。”V房CEO司智表示。
张波建议，对于购买客来说，应该放弃房产购买短期获利的幻想，大概率来看今年四季度和明年上半年楼市很难再次出现大面积回暖，随着租赁市场的不断扩大、房地产税出台以及住房相关法律法规不断完善，中国住房一定会向着更健康的方向发展。“环京房价的下跌和调控有着直接关系，受限购影响，目前环京区域符合购房资格的群体大幅减少，基本依靠本地化需求维持，如果调控不放松则环京区域房价可能在第四季度继续探底。”
“总体而言，北京和环京房价，将进入一个长期的缓慢爬坡阶段。未来中国房地产购买，绝大多数将以五年期起步。”司智认为
