三四线城市房价涨速回落，但低库存与高空置同时并存
三四线城市房价仍惯性上涨，但总体涨速有所回落。从2020年以来累计涨幅看，三四线城市平均累计上涨10.45%，其中海口、咸阳、防城港累计涨幅在30%以上，另有贵阳、安庆、宜昌等14个城市累计涨幅在20%~30%之间，廊坊累计下跌8.9%。在房地产市场调控向三四线城市延伸、货币化棚改政策调整的背景下，三四线城市房价涨速有所回落。2020年8月，三四线城市环比上涨0.45%，涨速比7月回落0.69个百分点。安阳、南阳、常州、烟台等城市房价涨幅较仍较高，三亚、廊坊等住房购买属性较高的城市房价下跌，其中三亚环比下跌2.31%，廊坊环比大跌5.59%。
2020年以来，在货币化棚改等强力去库存政策的作用下，三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，这是目前三四线城市房价持续快速上涨的主要原因。另一方面，虽然商品住房实现了快速出售去库存，但是由于就业机会相对较少、公共服务水平相对较低、人才吸引力偏小等原因，存量住房的利用率并不高。存量住房空置现象较为严重，抑制了三四线城市住房市场的长期发展。
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注：城市数据一般不包括下辖县级市及县；由于每月都将根据新数据对所有指数进行重算与修订，不同版本的指数可能会有细微差异，以新版本为准；廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块数据编制。
二、形势分析与预测
从外部环境看，国际经济形势复杂多变，美联储进入加息周期，市场不确定性显著增加，短期内将增强市场观望情绪。从长期看，中美贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。
从一线城看，北京等一线城市住房租金的快速上涨，将增加房价上涨的压力。与2020年12月相比，北京住房租金累计上涨7.46%（整租，不含资本公寓，下同），单套住房月租金中位数达到6600元/套。借助国家对长租公寓的融资政策优惠，大量资本进入以转租为主业的“二房东”市场。这些资本公寓进而利用资产证券化手段，撬动更大的资本来争夺房源，客观上对部分城市住房租金上涨起到推动作用。除了资本公寓对住房租金的推动外，在房价上涨受到政策抑制条件下，租金上涨也是住房供求矛盾增强的另一种表现形式。由于租房市场与住房市场的替代效应，租金上涨将迫使一部分租房家庭考虑购房，从而又会反过来使房价上涨压力增加。
从二线城看，二线城市住房限价有所放松，短期供应紧张局面有所缓解。2020年上半年，由于部分地方政府对新建商品进行限价，导致一、二手房价格倒挂。西安、杭州等多个城市新房一房难求，购房摇号中签概率堪比中大奖。2020年下半年，二线城市住房限价有放松的态势，这将促使被捂盘惜售的新房重新进入市场。虽然新房价格会出现暂时上调，但短期供应紧张局面将有所缓解。
从三四线城市看，棚改货币化政策淡出，调控政策由一二线城市向三四线城市深入，对三四线在市房价涨势形成较强抑制作用。棚改货币化政策起到短期内迅速扩大住房需求及缩减供给的作用，对三四线城市住房市场具有较强的剌激效应。棚改货币化政策淡出，将对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的功效。另一方面，多个热点三四线城市被住建部约谈，调控政策由一二线城市向三四线城市延伸，将使三四线城市住房购买投机活动受到抑制。
