“如果你问我什么时候能达到1000亿，我可以告诉你明年！”
8月24日，远洋集团在香港召开2017年中期业绩发布会。 时隔一年重返香港的李明，对现场和媒体的质疑释放了远洋加速的信号。
刚刚结束现场提问交流的李明似乎心情不错，面对媒体毫不犹豫地露出微妙的笑容，全程温和耐心地回答大家的提问。
李明心情好是有原因的——2017年上半年，远洋集团取得了不错的成绩。 去年同期增长85%； 实现毛利38.01亿元，同比增长69%； 录得公司拥有人应占溢利人民币26.68亿元，较去年同期增长84%。
在良好业绩的带动下，远洋股价也大幅上涨。 截至8月24日收盘，远洋股价收报4.70港元，涨幅15.76%，创2016年以来新高。
在为好成绩欣喜的同时，李明的现身更多的是解答大家的疑问。 在过去的一年里，远洋发生了太多的变化和问题。
规模、毛利及土地储备
作为曾经的高材生，远洋曾在规模上遥遥领先，但经过多年的股权结构调整和业务结构转型，发展速度逐渐放缓。
李明以温和的语气向市场强势宣布，今年这种情况将有所改观。
“远洋调整业务结构、战略结构和区域结构已经三年左右，现在正是收获的季节。特别是主业需要加快发展，目前的规模也到了快速增长的时候。”改变。”
据李明介绍，远洋今年的销售目标是600亿，公司将把销售目标提高到700亿。 我相信有可能达到800亿。
对于1000亿的目标，李明说：“现在看来，1000亿或者2000亿是门槛，你问我什么时候能到1000亿，我明年就可以告诉你。”
李明解释说，远洋2018年的销售资源已经超过1600亿，未来几个月公司还会继续补充土地资源，所以从销售资源来看，足以支撑1000亿的销售目标。 .
值得注意的是，在规模、收入、利润大幅增长的情况下，远洋的毛利率却出现小幅下滑，由去年同期的24%降至22%。
李明解释说，22%的毛利率是结转毛利率，今年上半年远洋销售的毛利率为27%。 结转毛利率为22%的主要原因是公司上半年结转的项目主要来自2015年销售的项目。一方面，2015年市场形势严峻，另一方面，另一方面，出售的项目很多来自公司首次进入的城市，例如武汉。
李明表示，远洋2016年的销售毛利率达到25%，公司认为25%至30%的毛利率“合理且可持续”。
对于加速规模下的土地“粮草”问题，李明表示，公司土地储备足额4000万平方米，股权2000万平方米。 2017年上半年，集团购置土地29块，成熟项目7个。 新购土地总建筑面积和权益面积分别约为1017.1万平方米和418.3万平方米。 平均采购成本约为人民币5,000元。
这种土地储备的设置主要基于两个原因：一方面，一些新增土地有合作伙伴。 当然，公司也可以升级股权土地，无非就是多花点钱，但根据公司过往的发展经验来看，土地储备过多未必是好事。
“真金白银占用资金，投机取巧是政治风险，所以4000万平方米的土地储备不是一个小数目远洋集团 李明，有几十平方公里。对于未来的市场，如果行情好，地价可以涨，多花点钱从合作伙伴那里买回土地也是值得的，不然背这么重的包袱也是有风险的。” 李明相信。
另一方面，李明指出，这也与公司的区域布局有关。 目前布局围绕环渤海、长三角、珠三角、成渝、武汉等人口聚集和流动的城市群。 投资标准。 公司刚刚进入的武汉、南京、合肥等城市，6000多元的地价均值对应2万元的均价，是合理的。
安邦、寿险与未来
市场在变，远洋也在变。 如何理解新远洋，李明也在业绩会上给出了自己的看法。
据观点网新媒体报道，2017年上半年，远洋实现营业收入172.59亿元，其中房地产开发业务实现营业额151.8亿元； 远洋商业租金收入14亿元，包括18个经营性投资物业，部分小型写字楼、社区型商业街及车位用于出租，经营面积113万平方米及账面价值390亿； 面积3200万平方米，净利润8900万。
此外远洋集团 李明，远洋资本自有资金投入65亿元，实现管理费收入2.8亿元，实现投资收益2.1亿元，实现净利润3.4亿元； 而远洋养老经营床位近1000张，收入同比增长138%。
公司预计，到今年年底，远洋资本管理规模将达到100亿美元，远洋养老床位将达到2500张，未来三年将保持100%的增速，也就是说，今年要达到2000个，明年要达到4000个。 张，2019年要达到8000个，2020年力争达到20000个，以租赁物业为主，重点投资服务项目，拓展业务。 按照每张床位50万元左右的投资计算，2万张床位的投资约为100亿元。
李明坦言，远洋这几年确实到了一个变化期。 这种变化是从业务的角度来看的，因为远洋是一家有限的多元化公司，除了开发业务外还有其他相关业务。 除了加快主营业务的快速增长，公司还必须加快现有新业务的发展，包括物业控股、房地产基金、养老服务、物业管理等新业务。
不过，他强调：“业务需要另说，从业务发展的角度来看，最先脱颖而出的业务可能是房地产，它的规模和盈利能力都比较高。”
除了规模的快速变化，李明透露，远洋盈利的持续性将比之前更加稳定，这意味着远洋的周转速度将很快加快，后续的盈利模式也可能发生变化.
“在我们的开发业务中，今年下半年和明年出售的项目中，有70%到80%是新的土地储备，而新的土地储备是基于新的投资标准、新的区域和新的条件。它的流动性，盈利能力和可持续性与原来的存量项目还是有很大的不同，所以我说它的质量也有很大的不同。”
毫无疑问，远洋如今正站在新的起跑线上，准备加速扬帆起航，但在启航之前，外界仍担心是否会出现一些不稳定因素，影响远洋未来的发展。 -海洋。 首当其冲的关键词是安邦和人寿。
对此，李明表示，虽然不能代表股东，但还是想发表一些意见。 公司主要股东为保险公司，保险公司根据国家政策属于金融投资。 远洋拥有具有金融保险背景的金融投资人。 是件好事。 公司治理结构完整，股东变动对公司治理影响较小，目前股东结构较为稳定。
“我觉得现在比以前更稳定了，这是我的感觉。” 李明说。
以下为远洋集团控股有限公司2017年中期业绩发布会问答实录：
现场提问：我有三个问题。 首先，2017年上半年远洋的毛利率为22%，与同业相比处于较低水平。 为什么毛利率低？ 如果下一阶段土地成本增加，是否会导致毛利率进一步下滑？ 二、李先生如何看待目前的土地市场价格和未来的征地情况？ 第三，远洋目前的规模是300亿。 今年突破600亿应该没问题。 你怎么看现在的规模，什么时候能突破1000亿？
李明：我们上半年提到的22%的毛利率是结转毛利率。 今年上半年，销售毛利率达到了27%。 结转毛利率为22%的主要原因是我们今年上半年结转的项目主要是2015年销售的项目，2015年市场还是很严峻的。
另外，很多市场都是我们第一次进入的城市。 比如在武汉，当时价格只有11000元、12000元，现在是19000元、20000元。 相同的项目。 2016年我们的销售毛利率达到了25%，我们觉得25%到30%的毛利率是合理和可持续的。
第二，关于土地市场，要从两个纬度看土地市场。 一是看地域。 目前，热点地区和人口密集区的土地市场呈现快速增长或持续高位的状态。 我认为这是合理的。
另外，根据类型不同，完全市场化的商品住宅用地价格持续上涨，我觉得这也是合理的。 相对于部分土地出让、限价、保障性住房，政府将采取一定措施控制地价，目前已初见成效。
就远洋而言，我们目前新增的土地集中在未来要开发的地区和城市。 我认为合理的地价是我们的投资标准。 在市场相对火爆的今天，我们还是要坚持，宁可错失良机，也不可高价买入。
至于刚才说的规模，有很多同行发展的很好，值得借鉴。 远洋今年的销售目标是600亿，我们可以把销售目标提高到700亿。 我相信我们可以实现比这个目标更好的目标。
其实大家好像都说1000亿是门槛，2000亿是门槛。 远洋什么时候能到1000亿？ 就在明年。 因为我们2018年的销售资源已经达到了1600亿，接下来几个月我们还会补充土地资源，所以从销售资源的角度来说，是足够的。
但是，如果规模不是最终目标，如果盈利是最终目标，我们仍然需要坚持投资标准。 在投资规范的前提下，我们还是看好未来两三年的市场，还是会加速发展。
现场提问：今天看到远洋股价大涨，您如何看待长期处于较低估值的远洋股价？ 今年，各大房企纷纷对未来规模进行分层。 远洋对其定位有怎样的精准定位？ 险资入股后，远洋比较顺利地完成了转型。 对于人寿和安邦给远洋带来的变化，您有什么想分享的吗？ 此前，公司更主动、更高效地启动了横向和纵向结构调整。 对高管有一定的定位。 您认为这次调整能给远洋带来什么？
李明：影响股价的因素有很多。 作为管理层，我不发表太多评论。 笔者认为，作为一家上市公司，股价和市值是公司经营管理的综合表现。 我们会关注它，但我不会分析它。 它。
远洋的规模和在世界上的地位，我觉得你指的是开发和销售规模，我觉得远洋的销售规模和我们自己的业务布局有关系，因为除了开发业务，中-Ocean还拥有有限多元化其他相关业务的公司。
除了加快主营业务的发展和快速增长外，我们还需要加快现有新业务的发展，如持有物业、房地产基金、养老服务、物业管理等新业务。 我们还需要加快速度。
去年我们提出了健康发展理念。 我觉得以后我们应该给远洋贴上健康的标签，让我们所有的产品都能得到充分的落实。
关于我们的主要股东是保险公司，我觉得保险公司是国家政策规定的金融投资，远洋有金融保险背景的金融投资人是好事。 从目前的情况来看，公司经过十年的上市，已经建立并保持了完整的治理结构。 股东变动对公司治理影响不大，目前我们的股东结构比较稳定。
在内部组织调整方面，远洋从去年开始更换管理层。 此调整已完成。 新上任的管理人员多为受过高等教育的年轻人。 他们在基层担任过项目经理。 十年来，已有数十名这样的精英调整到中高层管理岗位。 今年上半年的表现不言而喻。
现场提问：上半年融资成本有一定下降。 您如何看待未来融资的条件和环境？ 融资成本是否会进一步降低？
李明：随着我们债务结构的调整，公司融资成本将持续优化，融资成本将保持稳定并继续下降。 这可以通过两个保障措施来完成：
一是公司目前从事的主营业务是国家鼓励和支持的。 例如，我们近80%的开发项目都是首次购房者和首次购房者。 我们从事的服务、养老、持有物业等，都是国家扶持的。
二是远洋先后被国际评级机构和国内评级机构评为投资型企业，我们的中期票据和美元债也获得了国家发改委的批复，全部通过正常和合理的渠道。 的。 再加上远洋多年来的自信以及与银行的良好合作关系，希望看到我们的利率进一步下调。
现场提问：现在养老业务的收入和利润是多少？ 如果没有达到盈利要求，什么时候可以实现盈利？ 到 2020 年，您希望将床位数量增加到 20,000 张。 这方面的投资大概是多少？
李明：我们现在从事的养老行业就是养老服务行业。 我们这里说的不是养老地产行业，这个行业在国家积极鼓励，正在迅速兴起。 远洋从事养老服务行业已有四五年时间，目前正在探索养老服务的多种服务模式。
说到半护理型养老服务是我们增长最快的业务之一，我们已经运营了1000张床位的业务，今年年底将达到2500张床位。 未来三年，我们会保持100%的增长速度，也就是说今年要达到2000个，明年要达到4000个，2019年要达到8000个，2020年要达到20000个。
至于这个目标，是因为过去五年我们在这个项目的服务业务探索上取得了比较稳定的成果。 现在我们已经能够在拿到房产后6个月左右完成装修装修，控制每张床位的投资成本，保证每张床位的收入水平，并与服务人员相匹配。 事实上，我们已经基本形成了一个商业模式。
现在我们可以做到开业三年内入住率85%左右，开业三年内实现利润均衡，三年后实现盈利。 这个基本目标是可以实现的。
我只是问了投资。 每张床位投资约50万元，2万张床位投资约100亿元。 我们仍然专注于租赁物业，专注于投资服务项目以扩大我们的业务。 我们对实现这个目标还是很有信心的。
现场提问：公司上半年买地较为积极。 从未来的购地策略来看，购地规模是否会继续增长？ 另外，会不会进入一些新的城市，比如珠三角？ 第二，公司做了很多基金、养老、租赁业务，在这些方面有经验。 该公司正在推广长租公寓。 您如何看待长租公寓的前景？
李明：关于公司新地块的拓展，公司过去是按照一二三线城市进行拓展。 现在我们发现这种分类方法有点过时了。 我们还是考虑城市群，比如长三角、珠三角、成渝、武汉等。
按照这种管理思路，进入某个城市，传统上将城市定义为二、三、四、五线并不重要。 关键是它是否围绕着这些核心城市群，围绕着这些核心人群流动。 根据这个来区分城市，我们不会以是否进入过一个新的城市为标志，当然也不受这个限制。
关于规模，我觉得公司还是要量力而为。 一方面，这取决于公司现有的资源。 此外，过去，公司一路走来。 我们的管理层在经济周期和风险管理上花了很长时间，我们的经验是不同的。
刚刚提到长租公寓。 公司认为，长租公寓确实是一个方向。 公司第一家长租公寓已经开业，还有一个特色品牌叫帮舍。 欢迎大家前来参观。 它主要面向年轻居民。 就在长安路上。
公司拥有专门的注册品牌和管理团队。 我们做长租公寓已经有三四年了。 我们非常认同长租公寓的前景。 不说小规模的，稍微大一点的，100多间房的项目都已经开业了。
现场提问：去年提到了一个五年计划，目标是2020年达到800亿元，租金收入50亿元。 按照目前的土地储备和开发增速，销售增速是多少？ 近两三年，公司处于调整期，整体相对保守。 这个时候，似乎整体的速度都在加快。 这是因为您再次看好市场，还是您认为市场相似，但在整合过程中又开始增长？
李明：关于公司的增长速度，公司在三年前就把它作为一个中期战略来做。 当时我们判断明年销售额可以达到800亿。 步调、资金，一切布局都按计划进行。 现在我觉得这个速度，尤其是今年的市场销量和限价，今年也有可能突破800亿。 明年能不能达到1000亿也无所谓，看销售资源和公司安排。 这不是我们现在追求的规模。
这与公司对市场的看法不无关系。 我以前对市场的看法比较保守。 现在我们既乐观又谨慎，不能称为谨慎乐观。 所谓乐观，就是短期的乐观。 原来大家觉得这个市场的总销售额超过十万亿元，这么高的水平还能保持两位数的增长，甚至20%的增长都不现实。 人均面积40平方米等，这个行业似乎已经到了一个拐点。 去年和今年的现实告诉我们，市场很好，速度很快，加速更快。
这段时间我也一直在思考如何去了解这个市场。 我的结论是，两三年内保持两位数的高位增长是可能的。 以人口来分析市场是不靠谱的。 真正的需求来自人口。
中国未来的人口政策，经济区域的调整，一些新思想、新观念的推行，都促进了人口的流动。 这个庞大的人口基数。 房子虽然不动，但人的移动也是如此。 但从长远来看，两三年、三五年之后，我们还是要保持谨慎的态度。
首先，不管有多少房子用于居住，总是有一个限度的。 一个人住2000平方米是不可能的，也没有必要。 50平米，100平米，总能住得住。 我认为它总是有限的。 另外，我觉得长期居住的政策，按照大家的共识，还是在看和做这些事情，比如说租赁，房产税。 这些东西都会起到调节作用，所以我觉得还是要乐观谨慎。
现场提问：刚才李总说了一句话，说明年卖1000亿没什么大不了的。 这可以作为明年的底线销售目标吗？
李明：你这样想是对的。
现场提问：我想请教两个问题。 从报告来看，权益占毛利率的比例较低。 除了毛利率，从净利率和规模的角度对此有何指引？ 从销售和分红的增速来看，增速非常好，势头也有所回升。 作为第一大股东的中国人寿是否满足于此？ 从公司考虑实现这个增速目标来看，你有信心吗？
中国人寿：我在去年的业绩发布会上说过，我们一直把远洋控股作为我们房地产公司的一个重要平台。 关于它的发展，包括我们刚刚公布的半年业绩，中国人寿从大股东的角度来看，希望他稳步成长，对他的表现满意。
刚才李总提到的千亿目标，我们是有信心的，包括远洋在房地产等领域的业务发展。
李明：说到盈利，企业最终的目标是净利润，不管是销售额还是毛利率，最终还是净利润。
我们今年下半年的净利润回报是绝对好的。 我们上半年能做的，下半年会做得更好。 今年能做的，明年也能做。
现场提问：总体来说，27%的毛利率并不高。 三项远洋费用控制的很好，融资成本也不算太高。 很多同行都实现了30%以上的毛利率。 毛利率有没有被挖掘的潜力？ 改进空间？
李明：远洋经历了三年左右的业务结构、战略结构、区域结构的调整，现在是收获的季节。
尤其是主业要加快发展，但加快发展的核心是量力而行。
说到毛利率，毛利率与土地成本、销售价格、建筑安装成本有关，更与会计和预算有关。 很佩服，也很想学习别人的毛利率能达到30%以上，但我觉得还是要更稳一些。
我们在做预算的时候，至少远洋可以说，报告上的资产估值可能比别人高，什么都比别人高。 我希望我的售价是能卖出去的售价。 我保留的资产账面价值可以按期出售，因为远洋保留的资产质量很好，包括我们开发的保留资产。 我在这个行业工作了 20 多年。 如果我前期做好这种预测，我会留下很多资产。 时间长了，资产管理还是会出问题。
今年下半年，我和我的团队商量，撤掉一个专门的部门，成立另一个部门叫资产管理中心，专门负责以资产为基础管理企业。
我的意思是，我们在做项目预算和项目结算的时候，我们的目标是开发业务的毛利率要达到30%。 这是我的最高理想，超过30%我什么都不考虑。
当然，也要避开所有毛利率低于20%的项目。 现在我们的新项目基本上都是按照这个思路来做的。
现场提问：关于土地储备，李总提到下半年和明年是一个比较好的买地窗口。 你有这方面的大概预算吗？ 在养老方面，未来床位会很多。 现在是高速增长期，前几年是蓄势待发的阶段。 这个领域的投资规模如何？
李明：公司土地储备足足4000万平方米，股权2000万平方米。 有两个原因。 主要原因是一些新增土地有合作伙伴。 我们现在可以增加股权土地，无非就是多花点钱，但是按照公司过去的发展历程，土地储备太多并不是什么好事。
真金白银是占用资金，投机取巧是政治风险，所以4000万平方米的土地储备不是一个小数目，有几十万平方公里。 对于后市，如果行情好，价格能上去，多花钱从合作伙伴手中买回土地是值得的。 否则，背负如此沉重的负担是有风险的。
我们2万多的均价也跟我们的布局有关。 像我们过去刚刚进入的武汉、南京、合肥这样的城市，包括内陆中心城市现在都有机会了，我们未来的布局也是基于这些人口。 聚集和流入的城市。 6000多元的地价对应均价2万元，比较合理。
现在我们已经探索出了养老商业模式，具备了快速发展的条件。 至于投资的数额，我们现在的计算和以前不一样了。 过去，养老是按照房子买多少，装修多少来计算的。 现在我们知道是按床位计算的，投资一张床多少钱，租这张床、买这张床、装修这张床、人员配备的计算都是按照床位计算的。
现在我们已经预算了一张床的所有投资。 如果我们要2万张床位，100亿应该够了。 100亿能对应多少收入，至少10亿到20亿的年收入？ 我们算了一笔账。 现在我们主要是护理和半护理形式，CB模式。 一项业务可以匹配多项业务。
我们也尝试过CIFC的方式，包括社区模式，我们还在探索中，所以现在不说那么多，我们说的是一个成熟的、可以实现的业务。 我们看好6个月的楼盘，6个月可以开盘，3年可以到手。 免租金，两年利润结余，三四年现金流结余，这个模式现在已经成立。
现场提问：关于商业板块，我看到股权口径的商业价值是257亿人民币，和今天的市值差不多。 What is the for ? Have you ever about in the and up the of ? 发展？ , the debt ratio, since the debt ratio has , the has said that it will speed up the of land. What plans do you have for the debt ratio in the ?
Li Ming: The you see is the book value, and now the the value. The of the is also the same , not much more. As for we will this part of the , of we will. These of ours have room for and will be in the . Maybe in the short term, we will make some . , let 3377 a -, and other have a path and space.
When grow up, they want to marry, and it is also good to some bride price.
the debt ratio, the 's net -to-loan ratio is now at 0.6. It's like your to get some funds, and more wives for your son. This can also be . I see how many wives you want to marry and how fast you .
On-site : from the of the sales plan, the five-year goal will soon be ahead of . Is there a newer goal? , many real have plans in the past few years, does the have any other ?
Li Ming: this goal, I want to tell you my goal of 200 or 300 in the , but there is no such goal. The goal of my is still to take into the on . I will first the to , for , close to 15%. 这是我的目标。
My first is not to sell 300 or 500 . The first step is to the and the on . This is the core we focus on. Being able to keep the at more than 10% is what we need in the . 制成。 If it is , it can only be done by 500 yuan to this goal. I will 500 yuan. If it is to new and new , we will do it. If long-term can meet our goals, we will long-term , which is the path we on.
the issue of , this is view I have on the . I think need to me first. It is not bad for me to take 1% of the to do this.
, we need to young . Our have the team in the past one or two years. Now there are no over 50 years old in the team me. All of them are under 50 years old. under the age of 10, and we some plans. I don't want , and do other old . I don't want , I want .
There are two for this. On the one hand, link the fate of young with the and the ocean dream, so that young can get more job power and . Do you need it in this ? It is , and the needs to put more and more , no how much I say, it doesn't count.
On-site : How we Sino-Ocean at this point in time? In the next three to five years, how many of those new will be the first to stand out? Sino-Ocean , I saw that the main of land also has some 10% . How the under Sino-Ocean be from the main of land? Which are the by Sino-Ocean in, and how are those ?
Li Ming: Just now you a , how do you know Sino-Ocean? , Sino-Ocean has a of in years.
This is from a point of view. The needs to be . From the of , which can stand out first, it may be real , and its scale, , and are high.
The scale of Sino-Ocean is also rapid , and the of will be more than .
We are , and 70% to 80% of the sold in the half of this year and next year are new land , and the new land are based on new , new and new Its , and are still very from the stock , so I say its is also very .
