实探九江楼市：买“特价房”需签保密协议，买房要签保密协议？卖掉一套就成销冠？这发生在一座常住人口不足500万的地级市，江西九江。
易居研究院报告显示，今年前8个月，九江市新建商品住宅库存面积同比增幅高达104%，比第二位合肥高出40个百分点，在受监测的100个城市中排名第一。
棚改货币化安置政策渐次离场之后，九江何以承载这顶库存增幅“桂冠”？《每日经济新闻》记者实地探访九江，还原一个从风风火火到渐生变数的楼市故事，看看那些越来越难卖的新房以及无处变现的二手房。
对外地人买房一度收紧现在又放开了
2020年以来，棚改政策持续发力，大批开发商进驻，九江楼市迅速升温。中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数（南昌）办公室数据显示，2020年九江商品住宅成交已超2.8万套，2020年也在2.4万套以上。九江商品住宅价格自2020年以来持续上涨，在2020年6月～2020年6月的一年时间里价格从6239元/平方米上涨到了7318元/平方米，涨幅17.3%。不过，九江也曾一度加入限购行列，在2020年7月13日启动了城区限购。
伴随着大兴土木，过去两年九江新建商品住宅库存面积同比大增104%，但常住人口数量、经济体量并未呈现同比例增长。
库存迅速增加的同时，九江市销售疲软迹象却逐步显现。《每日经济新闻》记者查阅中指院数据发现，1～9月九江市商品住宅销售总套数仅27102套，月度销售数据在春节后出现4706套小高峰，随后便逐月下跌，9月销售套数仅为2704套。今年7月，九江二手房挂牌价首次出现下降，幅度微小；新房市场也大面积出现打折优惠，甚至降价销售。
市场风向渐生变化，政策导向和市场预期也开始微妙转变。有九江市场人士就告诉记者：“九江对外地人买房的限制曾经收紧过一段时间，现在又放开了。”九江市建设局局长罗百奚近期则公开表示，九江将力争用3～5年时间，让中心城区人口达到150万。对于目前的市场而言，相比限制需求，创造需求或许更为重要。
“特价房”要签保密协议并以员工亲友身份购买
不过，从火热到转冷，这个市场所花时间并不长。以九江市政府机关单位拟迁入的新区八里湖新区为例。2014年下半年，该区域在大型规划下成为“新贵”，保利、碧桂园(8.35 +0.00%)、恒大等大型企业接踵而至，区域新盘也倍数增长。随之而来的是炒房资金的大量涌入。尽管远离九江市区、交通尚不便捷、商业配套也有待完善。“买的就是未来。”一位本地出租车司机告诉记者。然而，此时的八里湖新区，车辆和行人寥寥无几，楼盘客流也很稀少。
九江金鹏城于2020年开盘，这条僻静的兴城大道去年一度人声鼎沸，楼盘贵时超过10000元/平方米（毛坯）。据项目置业顾问介绍，后一栋楼部分房源均价8400元/平方米（毛坯）。以一套137平方米的三房两厅为例，原价8312元/平方米，折后单价8165元/平方米，总价比刚开盘时降了近20万元。在金鹏城旁苦苦等待了近半个小时，记者才打上一辆出租车，前往几公里外的浔阳府。项目降价力度更大。据置业顾问介绍，预付4万元买了车位，买房可打98折，全款付清可再打95折。
见记者略有迟疑，置业顾问更推荐了一套“特价房”，在所有折扣的基础上还能再打9折。“不过这是国庆期间留给内部员工的房源，要签保密协议，并以员工亲友身份购买。”按照这样的折扣，一套142平方米的四房两卫单价约6856元，远低于区域均价，总价则从118万降到98万元。据了解，八里湖地区二手房行情也不景气。区域早一批交付的项目之一——奥林匹克花园，其二手房曾超过10000元/平方米，但目前均价回落至8800元/平方米。
张波告诉《每日经济新闻》记者，从中短期来看，九江楼市能依靠的大动力，依然是棚改货币化安置政策。记者了解到，2020年九江计划改造各类棚户区61555户，超过6万套的棚改力度可谓不小。然而，随着2020年下半年全国范围内去库存任务接近尾声，棚改货币化优惠政策渐次离场，不少三四线城市房价增速已经应声回落，九江亦无法独善其身。
但张波直言，单一动力下，九江房价快速上涨也会积聚较大风险。“目前房价回调对于九江楼市的稳定来说利大于弊，预计回调的力度还将持续，房价下探的空间依然存在。”张波表示。
