3季度40城土地成交均价同比跌31%:一二线降温 三线较火，40城整体： 多项指标增幅有所收窄
1、土地成交建筑面积：前三季度累计同比增长21%
2020年9月，40个典型城市土地成交建筑面积4811.3万平方米，环比增长1.3%，同比增长27.7%。
2020年前三季度，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积36117.4万平方米，环比增长15.4%，同比2020年前三季度增长21.2%。
40城季度土地成交建筑面积走势
数据来源：CRIC、易居研究院
从年初累计土地成交建筑面积同比增幅的曲线来看，目前已经保持了连续19个月的正增长态势，但6月份以来的增幅明显有所放缓，显露出降温趋势。参考历史规律，考虑到调控政策的持续收紧、各地市场的逐渐降温和房企资金趋于紧张，房企购地节奏将有所放缓， 全年40城土地成交建筑面积会略涨，但幅度不会太大。
40城年初累计土地成交建筑面积同比增幅
2、土地出让金收入： 前三季度累计同比增长2.9%，增幅持续收窄
9月，40个典型城市土地出让金收入为1740.5亿元，环比减少15.9%，同比减少36.3%。随着金融环境的收紧，房企的资金压力逐渐加剧，购地方面也会更加理性，近期全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场也呈现了明显的降温态势。预计随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。
2020年1-9月，40个典型城市土地出让金累计收入16519亿元，同比增长2.9%。从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，6月份以来收窄趋势明显。与2020年、2020年、2020年及2014年同期相比分别上涨2.9%、35.8%、105.8%及64.1%。 从这个角度看，土地出让金规模依然超出了历史同期水平。
40城年初累计土地出让金收入同比增幅
2020年1-9月40城土地出让金及同期比较（单位：亿元）
土地出让
数据来源：CRIC、易居研究院
分城市来看，2020年1-9月，40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、重庆、北京和佛山，累计土地出让金总额分别为2238.3、1242.8、952.7、869.9和792.2亿元，这说明今年以来这几个城市土地市场较为火热。杭州土地市场今年上半年持续火爆，5月出让的百井坊地块以107亿的总价成为近期的全国地王，该地块楼面价为5.5万元/平方米，刷新了杭州的历史新高。不过三季度以来杭州土拍却不断遇冷，虽然杭州土地出让金依然是全国高，但从近期几场土拍来看，溢价率已较之前大幅降低，部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成，房企拿地趋于理性，土地市场降温态势明显。
2020年1-9月土地出让金与同比增幅排名（单位：亿元）
结论和趋势：地市整体降温趋势不变
2020年三季度，40个典型城市土地市场呈现量升价跌态势。40 城年初累计土地成交建筑面积同比增幅有所放缓，显露出降温趋势；40 城年初累计土地出让金同比增幅连续收窄；40 城土地成交均价同比增幅连续震荡下跌，溢价率也持续下跌。总体来说 40 城土地市场维持了降温趋势。
分城市来看，目前一线城市以及部分热点的二线城市均出台了较为严厉的调控措施，在部分城市供地量增加的情况下，成交面积有所上涨，但总体成交均价和溢价率维持在较低水平。三线城市的土地成交面积同比增幅较高，成交均价创新高，依然较为火热。
7月31日召开的中央政治局会议指出坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市，预计部分热点城市调控政策还有升级的空间。同时，银保监会会议指出进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫化。10月8日晚间，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。10月7日，央行宣布定向降准1%，央行表示，降准释放的约7500亿元增量资金，主要是为了增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源，在房地产调控不放松的情况下，降准对房企资金压力的缓解作用有限。在调控趋严的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。
