易宪容：楼市实施全面价格管制适得其反
国内市场调控政策越出越多，越来越离谱。因为，十九大报告给房地产定位十分清楚，“只住不炒”，即房地产市场要回归它的本源，回归到它的居住功能，去除房地产赚钱效应，而达其目标为核心的就是用经济杠杆来遏制房地产市场炒作，去除房地产市场投机炒作赚钱功能。但是，就目前出台的房地产调控政策及这些政策的效果来说，与十九大报告的目标则是越来越远，因为，现行的房地产市场调控政策基本上是用行政性的方式来对抗市场，甚至于正在对实施全面的价格管制，让房地产市场价格机制废除武功。
在一般的商品交易中，如果对其交易价格实施全面管制，不仅不能够控制住商品交易的价格，反之还会让其价格全面上涨。对于当前各地的住房市场来说，基本上是以投机炒作为主导的市场，那么对这个市场实施全面的价格管制，只能让这个市场价格上涨得更快。因为，实施全面的价格管制表面上是管住了交易价格，但不能够管制住格上涨的预期。在价格上涨预期的推动下，房价只能是一直上涨。所以，对住房实施全面价格管制只能是适得其反。在这种情况下，要让住房市场回归到居住功能只能是天方夜谭了。
可以说，按照住房“只住不炒”的原则，2020年以来，国内各城市出台一系列的房地产调控政策，如限购、限售、限贷、限价、摇号等，各种针对楼市调控的政策真是五花八门，政府的行政性手段无所不用其极。但是这些房地产市场调控政策不仅让多数城市的房价越是调控，上涨越快，而且使得国内多数房地产市场乱象丛生。这种现象完全表明当前的许多房地产调控政策根本上就没有多少效果，是失效的，甚至于适得其反，让不少城市的房地产市场与十九大报告所要求的市场越来越远。其问题的根源当然是没有遵循十九大报告以市场机制对资源配置起决定性作用的这个根本，而是用各种行政性的方式来对抗市场。在这种情况下，国内的房地产市场岂能走上正轨?
面对国内房地产市场的乱象，近中央几个职能部门又出台政策要求整顿房地产市场之乱象，要求各地方出台更为严重的房地产调控政策。所以，近福建省宁德市今天出台了《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》。这次宁德房地产调控政策除了对商品住房实施了限购、限售、限价和摇号之外，还要求对房地产市场实行全面的价格管制。该文件规定，“在对外销售时，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”也就是说，开发商在一年之内的涨幅多只能涨12%。有人认为这是政府对新房价设定“涨停板”，但并非如此，没有可比性。
这种对房价实施全面管制，表面上是控制房价上涨过快，遏制房地产的投机炒作，但实际上是在制造一种房地产市场供求关系严重失衡的氛围，强化当地的房价还会持续上涨的预期。对于当前各地的房地产市场基本上都是以投机炒作为主导的市场来说，在这样的氛围下，只是会鼓励更多的购买者涌入市场，从而让当地的房地产市场炒得更是炽烈。
从这个文件的规定来看，其所设定的房价上涨幅度，即6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，是以房地产开发商的申报价格为基准。所以，这种对房价全面管制政策肯定会怂恿房地产开发商推高房价。因为，一是房地产开发商在申报新盘预售价时可尽管拔高价格，让这些新楼盘的价格还没有销售就上升到一个更高的水平;二是会怂恿房地产开发商在新房销售采取阴阳合同销售，以此来规避这种对房价的全面管制。三是住品与其他购买产品很大不同，都是个体性而不是标准化的产品。而这个方面同样是房地产开发商规避房价全面管制的重要方面。
在这种情况下，实施房价全面管制的房地产市场不仅会让整个房价水平全面提升，并由此吸引更多的购买者进入市场，而且由于卖者买者都会采取各种规避房价管制的办法，那么这个房地产市场乱象更是会多起来。
可以说，无论是从历史经验来说，还是十九大文件之规定，市场经济是资源配置效率较高的一种方式。而价格机制是市场经济的核心，如果我们的房地产市场调控越来越偏离市场，对房地产市场实施全面的价格管制，这不仅无法遵循十九大报告所确立的房地产市场的基本原则，即只住不炒，让房地产市场回归本源，回归到居住，反之会适得其反，破坏已有的市场机制，让房地产市场炒作得更为严重。
