进入2020年，楼市调控从严的主基调未变，有分析称，今年将成为房地产市场长效机制取得突破的关键一年。在“房住不炒”的这一基础上，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。近期，海南楼市限购政策全面升级颇受市场关注。
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房地产业的现状和问题
十几年来，社会各方面高度关注房地产，特别是与百姓生活息息相关的住房。总体来说，房地产业前几年有多轮调控，大家为关注的房价问题，也已经有几个轮回。
在调控过程中，各方面的社会焦虑以及管理部门的压力也都非常明显。
总体来说，2014年以前，可以认为是单边式的情况，即屡调屡涨。2014年以后出现了比较明显的市场分化，分化典型的表现就是一线城市和三四线城市走向两个极端，二线城市居中。在开始的阶段，二线城市似乎更多地跟着三四线城市走，2020年下半年以后，二线城市明显跟着一线城市，之后就是“冰火两重天”的状况。
在这一变化过程中，需要特别注意的是，不能只看表面现象，更要做深入分析。中央也特别强调，房地产行业的健康发展需要解决长效机制问题，而且要落实到解决基础性制度建设的问题。
“双轨统筹”管理框架趋于清晰
我认为在这些年的发展中还要特别强调一点，即从住房的视角来看，实际上双轨统筹的管理框架越来越清晰化，这方面的进步值得肯定。双轨统筹，具体是指政府主导的“保障轨”与“市场轨”有效统筹，形成多样的偏好与特定的设计。
1998年住房制度改革的时候，就有经济适用房概念，而现在已经非常清楚。这一概念对应的就是有别于一般商品住宅的、现在所说的保障房。经过多年发展，保障房从曾经的十多种形式的经济适用房，收缩成现在明确的两种，作为托底的有效供给形式。一个是公租房，即把“廉租公租”的概念打通，统称为公租房。另一个是现在越来越受到重视的共有产权房，即虽有产权，但不是完全的，而是政府和住房主体共同持有的。
除了保障轨以外，才是一般所说的房地产市场上的商品房轨道。保障房和商品房双轨统筹是非常重要的制度框架，对房地产市场以后的健康发展会产生长效机制的支撑作用。
市场轨的政策调节“治标不治本”
需要特别强调的是，市场轨上的调控问题。前些年在商品住房调控方面，政府高度重视反复出手，称得上不遗余力。在2020年“9.30”新政之后，一线城市和一部分二线城市等二三十个中心区域城市，不遗余力地采取限购、限贷，甚至限价等管制措施，来打压楼市热度。
概括而言，不得已采取的这些行政手段，从调控概念上来说都是只治标，不可能解决治本的问题。对于现在而言，要总结过去的得失，把过去的“只治标不治本”转到标本兼治、追求治本为上的境界。
正因为过去是“只治标不治本”，所以在调控中出现至少三轮的“打摆子”。压力大时，即房价上升、热度过高时，在楼市热的一边，高力度的使用所有手段，不断调整。比如“9.30”新政以后的调控。但是过段时间以后，势必又打到另外一边去，这容易从一个极端转到另一个极端。过去已经几次出现，实施一段时间后不得不放松管制的情况。甚至在很多城市出现取消限购限贷后，给买房者以政府补贴，鼓励大家出手交易的状况。
两个极端的打摆子也被形容为“过山车”，这种坐“过山车”、“打摆子”的情况不是一种健康的状态，它的根源就在于只治标而没有治本。
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