地产寡头时代 房企突围新路径。1月27日，“新时代 新思路”第九届中国地产领袖年会今日举行。中国银行业监督管理委员会原副主席蔡鄂生、中国国际经济交流中心副理事长、商务部前副部长魏建国、国务院参事室特约研究员姚景源、中国民生银行副行长石杰、路劲集团董事局主席单伟豹等四百领军人物出席。
以下为单伟豹在第九届中国地产领袖年会上演讲实录：
单伟豹：各位来宾，大家早上好，非常高兴参加这次的会议。刚才我们的魏老师、姚老师、石行长说得都非常精彩，他们比我的学术背景差很远，我平常不太上来讲话，参加讨论就可以，我上来讲的都是路劲的经验。这次大会给了一个，我本来想的是路劲在这个时代怎么做，他们的题目是“地产寡头时代，房企突围新路径”，是很大的题目，怎么突围而出？好像我们现在就快死掉了。
我比较简单讲一下。第一，现在是强者越强，集中度很高，这个情况已经出现了，很快会形成寡头竞争。我想分析一下强者越强的原因，不是强者的话，进不了寡头圈子的话我们该怎么做，而不是突围，我们也不会死掉的，后是一个结论。
看数据，2020年前十大站17%，top30占27%，top50占32%，2020年是top10大占20%，tpop30占31，top50占37%，这个集中度已经很高了。我们中国有5万家房企，还是很活跃的在做的，就是前50名占了一半。根据推理，我注意到我们小康社会完成要2020年，top10占32%，top20只有58%，top50占72%，几乎是垄断的。假设那时候没有5000家，1000家在市场上是活跃的，剩下的950家只能分28%的市场份额。这样说的话绝对是一个寡头竞争。
原因在这个地方，我觉得比较简单的，重要的是第一、第二。寡头他们的好处就是大规模，规模大的时候取得土地比较容易。他有大规模，所以比较好谈，比如说以前的万达开个商场要5万米，政府都可以给他，现在政府基本上都可以跟你谈。第二个就是资金的取得，基本上你的评级不在前50大和前100大，不在前60大，他们基本上连开发的代理都不见。如果你是前10名的，表外表内基本上都见，各种方式，他们取得的土地比较大规模、比较便宜，他们取得资金比较容易、比较便宜。所以竞争上就不公平了，这就是市场经济，银行为了安全的问题这样做也无可厚非。
第三，大的开发商他的客户群的累计很厉害，有的已经几百万了，在新的项目上他的宣传或者推广是非常厉害的。而且老客户对他们的忠诚度，尤其是大品牌的，万科、中海，是非常忠诚的，所以他们在销售商也是销售费用低，而销售效果高。
品牌效应就不用说了，这是中海的，旁边那个是其他本地开发商的，相差1000块钱是正常的。他的品牌宣传力量，多1000块钱一平米的利润，当然政府拿了600块钱去，多400块钱的利润一平米，对一个企业的发展是非常重要的。在高度精准的城市他们可以比你销售多1000块钱的话，他们生存的机会比你大很多很多。
因为规模大，研发其实也很重要，其实现在中国的市场千变万化，中国的政策千变万化，你有一个研发的团队，对将来的发展真正实质性的开发可以成功，大企业利润3000亿，那拿5%出来研发，就是30亿。他可以同时研究10个课题，只要启动两三个课题，有比较好的结果的话，对他将来的发展有无限的好处。你是销售100亿的，你拿5%就是5亿，这就是量方面的相差。现在的任何企业不做研发、不做创新都是死路一条。
那么，中小房企或者没进入top50的该怎么做呢？比如我们在100强以外的？怎么做？房地产很奇怪，因为中国的房地产不大，我们的八年周期、三年周期，美国八年周期很明显，我们低的时间少。我们的政策变化你永远不知道，去年任总说明年年底应该会调控松一下，全部人都不赞成，今年1月份已经松了，这是很明显的。所以政策的变化我们永远不知道，而且去研究的话其实也不太需要。因为他们想怎么做就怎么做，我们完全是无可奈何的。然后根据姚老师说的，你判断将来基本的东西是可以的。我们主要矛盾在哪儿，根据这个矛盾客户需要什么、政府需要什么，还是能大致的预测。这个程度上我们还是可以做的。但是传统的方式拿地、生产、销售，赚钱再拿地，是肯定不行的。主要的一个原因，就是说我们的税在全世界来讲，绝对是全世界第一的房地产税。你赚100万的毛利，你拿到手大概30到50万就了不起了，其它都是政府拿走了。当然政府也发展，他拿走也是他的需要。
举个简单的例子，我有一个项目100亩，我做得非常好，纯利20%，和中海差不多。我把本加上20%的纯利拿一块地，估计拿70亩，我把70亩做得好，赚了20%，我把本和利拿地，大概50亩。这样的几个周期下来，后你拿不动地，赚不了钱，土地的价格的增长与房价的增长，扣除税，远远高出很多。所以如果你不是在寡头圈里你怎么做呢？土地取得的话，他们有他们的方式，我们也可以有我们的方式，我们用我们特色的经营方式，我们用我们的IP、我们用产业，和产业结合起来拿一些地，别说圈地，去拿一些地，在目前的情况下绝对是可能，我们不能挂羊头卖狗肉，但是我们挂羊头卖羊肉还是可以的。
第二，资金的取得路径做了三年半，近四年的资金，资金的运作可以帮你拿到一些比较便宜的土地，而且拿到一些比较你急需用的资金。你可以跟五六个同行合作起来，找一个能干的基金经理，在这个层面上融资，真正去做产业，把产业做好，然后附带把房地产也做活，这是绝对可以的。路劲来说去年我们拿到的资金是300亿，但是平均每平米大概是招牌挂的60%到70%。
我们必须用互联网，现在的时代如果一个企业在互联网上还没充分利用，你的发展不可能快，你就放弃了一个顶级发展的可能性。我们开发能力不强，那用什么方式复制？只要没有知识产权的，你学人家先进的东西，人家把它复制是可以的，也是中小企业在外围房地产商应该做到的，而且对你帮助很大的。
前面是路劲的经验，我们成立了产业集团两年，在做文旅、做室内娱乐，基金做了三年半，做商业的体验化。我们传统还继续拿地继续做，这是我们的经验。
