陈淮：房地产为何是支柱产业？除了技术进步以外，我们一定需要一个强大的物质基础，才能带来集约性和规模经济，才能带来交易成本大幅度降低，和交易广泛地分工发展。房地产产业推动了资金、土地等一些体制至今改革滞后的部分往前进一步发展。原中国城乡建设经济研究所所长陈淮出现在第九届中国蓝筹地产年会现场，并就地产行业发展发表演讲。
针对“2012年转型经济，经济增速是不是下降？”问题陈淮表示：这是必然性，但是实质重要的下降因素是效益的改进，人力资本的效率提高，那么效益改进在经济学意义上有几个影响因素？第一是技术，技术升级；第二、集约化和规模经济；第三、基础设施，资源优化配置带来的交易成本降低；第四，体制调整带来的这种积极性发挥或者说资源产业组织结构更加合理。简单说四个因素中，房地产在后三个因素中都是主角的，没有一个城市，城市化，城市固定资产的这样一个基础，我们谈不到未来五年、十年、二十年效益改进。除了技术进步以外，我们一定需要一个强大的物质基础，才能带来集约性和规模经济，才能带来交易成本大幅度降低，和交易广泛地分工发展。房地产产业推动了资金、土地等一些体制至今改革滞后的部分往前进一步发展。
就“为什么是支柱产业？”问题陈淮表示：结构调整，房地产产业在今后一段时间确实面临着结构调整与转型，我们前面的黄金十年后面如何了，哪些转型？有四点。第一个城市结构的调整，房地产调控不放松，人们其实常问的，开发商关心之一调控政策就是限购，其实在中国297个地级及以上城市中限购的城市也不过四十个左右，只占16%、17%城市的限购政策放开我们行业才有景气，指望放开第三套和第五套房的需求我们才好过，没有前途。中国进入城市化第二个和第三个十年在二三线城市，只要我们没有大中小城市发展结构，我们不会用限购限贷限价也解决不了少数特大城市房价问题。这是第一个城市结构调整。
第二个是需求结构的调整，我们注意到在二十世纪之后十年，和进入二十一世纪的第一个十年，我们在满足大多数人有房子住的目标之后，在目前进一步加强了对那些低端住房严重困难的群体保障性救济，保障房供应的任务之后，老百姓改善性需求提到日程上，享受改善性，舒适性的需求将成为未来十到二十年的主流需求。我们大多数城镇居民并不像个别媒体说的都蜗居着，人人都是房奴，这完全不符合客观事实。我们大多数人在过去二十年，十年中受益于中国房地产业的发展，老百姓居住条件大幅度改善。但是这个需求只是满足了老百姓基本住房需求，我们在未来五年从基本住房需求为主向改善性住房需求为主的改变也势在必行。
第三个结构调整我们得说营销经济，我大声疾呼销售模式以及房地产领域里的进一步精细化分工在未来十年将有极大的突破，将使我们房地产的购买交易以及其他的种种与再生产模式发生极大的变化。房子在网上卖，我想三到五年大家会看到突飞猛进的过程，实际上我说的业态不仅仅是电商，每一个老百姓在网上买房子，三天能看几个楼盘，到了一个楼盘你见到售房的销售人员能给你介绍多少信息，你想要什么他都能给你说什么。但是在网上所有的信息都可以通过你自己的高效选择，什么价位，在哪一片区域，什么档次的，击中了这个房子各自的优劣特点，你可以自己便捷地获取充分信息。当然这个结构并不只是电商，还包括专业化的专门机构的销售发展，还包括中介机构的金融功能的增强，比如说很多老百姓改善性需求，卖了第一套房，买第二套房，但是这个过程无法先把第一套房卖掉，再买第二套房这中间有一个交叉，这就需要一个金融支持。再比如说商业地产也好，大的住宅地产也好在国外几乎没有开发商直接面对一个一个散户往外卖房子的，都是有专门的销售机构来承销的，这样的发展是第三个结构的调整。
后一个是体制改革，改革因素的一个变化。中国的体制改革找到了向市场经济转变，但是向市场经济转变的过程中，仅仅实现了一个产品的市场化，大家所说的价格自由涨落，企业自发自主决策，这都仅仅是产品的市场化，我们越过了土地和资金这两种基础要素的市场化阶段，直接进到了第三个产权市场化阶段，产权市场化在中国我们也只走了一半，比如国企改革和A股市场的发展，我们注意到国企改革走到一半基本停滞了，而且停滞一些年了，到今年人们在中国经济增长动力中受人购并的因素之一就是国进民退。在另一个方面A股市场在过去三年成为差的资本市场，这因为我们隔过了一个非常重要的因素就是要素市场化，而推动资金与土地这两种基础要素走向市场化，自由竞争，优胜劣汰，显而易见离不开房地产市场的发展。这种体制性结构变化会很快显现出来，甚至比宏观调控对房地产行业影响还要大得多。
