刘景峰：房地产信托业务将继续依法合规开展，在去杠杆、防风险成为政策主题，强监管成为金融业总基调的背景下，数年狂飙突进的信托业也冷静了下来，而作为信托公司一项重要业务，房地产信托也难逃监管范围。监管持续收紧，一度风光无限的房地产信托业务将面临怎样的命运？信托公司未来又将何去何从？
“信托业会回归‘受人之托、代人理财’的本源上，不合规的通道类业务将被禁止，2020年，以即将全面落实的房地产长效机制为背景，信托公司房地产信托业务将以服务实体经济为目标，继续依法合规开展业务。”2020年1月29日，在首届华夏地产投融资峰会上，四川信托有限公司（下称“川信”）总裁刘景峰在接受《华夏时报》记者专访时如是说。
信托资金合规投向房地产未关门
近来，为了防止系统性风险，一行三会频频出台诸多政策，对金融业进行整治。
“一方面是规范、配合国家产业和金融政策调整，主要去杠杆、去通道、去嵌套，化解和控制整个金融风险的发生；另一方面，总的目标还是配合国家经济结构战略调整，防止脱实向虚，让资金不是在金融机构空转，而是落实到实体经济上，去支持国家经济建设发展。”刘景峰向记者解释。
金融业整顿步入深水，房地产信托业务也迎来了监管趋严、合规要求更高的新变化。
2020年末，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》明确提及，商业银行和信托公司开展银信类业务，应贯彻落实国家宏观调控政策，遵守相关法律法规，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。
对此，刘景峰表示，监管层并未将信托资金投向房地产全部封死，信托资金不能违规投向房地产，但是必须以服务实体经济为目标，严格依法合规投向房地产。
刘景峰解释称，整个资管行业，各种资管产品都面临去刚兑，一方面，债权隐形刚兑更多，目前正面临去刚兑，另一方面，去刚兑好的方式就是股权、基金类的购买方式，而信托既可以做债权购买也可以做股权购买，因此，信托公司未来对房地产仍有机会，购买形式也会出现结构性变化，以债权购买为主转为包括债权+股权、纯股权或者基金化模式在内的结构化购买。
随着国家对房地产市场金融风险防控的机制逐渐完善，房企的融资难度日益增加，但作为资金密集型行业，资金来源始终是房地产重要的命门，而从2020年下半年开始，监管层就对房地产企业融资渠道逐级收紧，房企未来将如何融资？
“受国家房地产调控政策或房地产金融政策影响，未来债权融资的比例会往下降，但随之而来的股权融资会增加；从市场化的角度来看，可能今年的房地产基金和房地产资产的证券化业务会相应地多起来。”刘景峰认为。
据刘景峰介绍，川信自2020年开始尝试投贷联动模式，也就是说在一个项目中既做债权人又做股东，既享受项目的债权收益也享受股权红利，对信托公司而言，由于股权融资增加，解决了去刚兑的问题，降低了企业的资产负债率。
与此同时，刘景峰认为房企未来融资也会出现分化，马太效应出现，大房企发展会越来越快，相对而言，中小房企无论从项目开发到融资都会受到挤压。
信托回归本源
监管愈发趋严，资金空转、多层嵌套的乱象将得到遏制，也促使信托回归本源。
刘景峰告诉《华夏时报》记者，金融机构的表内业务都是在国家监管范围之内的，但是许多的贷款和购买都是通过表外通道方式来产生，这种金融机构的表外业务可能就会脱离国家调控范围，造成资金不能落到实体经济上、国家不鼓励的房地产或者地方政府融资平台项目上，因此，目前国家也在对这些金融乱象进行整顿。
“随着监管协调的加强，对资管行业都会产生影响，这次主要是金融机构通过产品进行互相购买的通道业务受到影响，如银行通过信托产品去购买，银行通过券商资管计划购买，资管计划通过信托去购买，这种交叉购买方式会受到一定的限制。”刘景峰解释称。
刘景峰还表示，“信托公司要适当压缩通道业务，同时相应地提高专业程度和资管能力。”
资管业面临严监管，刘景峰表示，信托将回归本源，即受人之托、代人理财，为购买者财产保值增值，提供专业化服务。
据了解，川信未来会支持实体经济发展，大的购买方向仍为资本市场和房地产市场。而之所以购买这两方面，是因为川信经过多年积累，具有相应的专业能力，资本市场和房地产市场适合川信资管产品、信托产品去购买。
“资本市场和房地产市场因为有足够市场容量、流动性、收益性，通过我们的风险控制又能保证一定的安全性，川信尽量做到风险和收益相匹配，同时做到产品与客户风险偏好相匹配。”刘景峰说。
值得关注的是，在慈善法出台之后，川信也开始做慈善信托，在国家支持扶贫的背景下，川信未来慈善方面的业务将有长足发展。
“不是简单的赠予，而是通过金融和慈善、扶贫的结合来把慈善信托做好。”刘景峰对记者说。
