问：方女士，北京限制人口流入是否会影响未来的房价走势？ 浙江和广东现在人口净流入量很大。 这是否意味着未来这里的房价会大幅上涨？
答：如果人口流入，房价会上涨吗？ 人口是房价的基础。 人口下降是一个缓慢的动态，但大城市的人口增长可能会因外部人口输入而导致短期快速增长。 新增人口可能会增加一批人的购买力，对房价的需求会增加。 如果供应跟不上，将导致更快的上涨。 关键词是：“可能” —————— 不是每个新增人口都能满足在本市买房的条件，或者这些人口本身没有在这些城市成家的打算，比如江苏、浙江下辖的很多县市，以及中山、惠州、东莞等城市，大量的外出务工人员只是农民工。 城市本身房地产的解构也将决定市场的形态。 比如东莞本身就不是一个标准的城市，更多的是由“镇”组成的建筑群，导致被分割成很多细分市场：凤岗、松山湖等地的房价涨幅喜人，厚积薄发杰廖布等人平平。 回到问题本身，人口增加最直接的影响是增加了更多的房地产购买需求，这将打破其所在楼市的平衡，导致供应短缺和价格上涨. —————————— 然而，无论供需多么失衡，与3000万人口、750万套住房的年增减20万/年相比，可观的对价格的影响还是很缓慢的，甚至更多的“预期”和影响以及由此产生的购买力都转移到了类似的“竞品”上。 比如首付不够北漂虎扑就转深圳上车。 但房价的大头是通货膨胀。 通货膨胀可以使价格上涨10倍或20倍，而日常商品的供求关系只能使价格在1-5倍之间徘徊。 人口的增加不仅会导致供需短缺，从而影响房价； 更长期的结果是，人口将增加一个城市所占的“通货膨胀”份额。 一个2000万人口的城市，最有可能吸纳第一波新资金； 而如果一个城市从200万下降到80，这里的人很快就会停止买房，最终没人会关心房地产。 当地房地产的相应货币价值不能与通货膨胀挂钩。 —————————— 人口变化会慢慢影响一个城市吸收通货膨胀的能力。 另一个容易被忽视的事实是，权力的强弱将直接决定一个城市消化通胀的能力。
问：方女士，我们都知道楼龄、楼盘、朝向、户型、面积、地段、环境是影响房价的主要因素。 那么如果从投资的角度考虑，以下因素会如何影响房价呢？ 假设其他条件不变： 1、朝北但视野好（大面积绿地、公园）和朝南朝向小区内部（楼房、小区内的小花园）哪个更好？ 2. 200平米的复式比160平米的平房好？ 复式一般优惠多少？ 3、同一个小区固安房子值不值得买，150多甚至200多的大户型和100平左右的小户型相比，单价应该优惠多少？ 4.塔与板相比应该打折多少？ 5. 160元的合理紧凑型四居室和200元的宽敞四居室在单价上有什么区别？ 6、二新一般是指从哪年到哪年的房子？ 相对于新房应该优惠多少？ 7. 1999年的房产易维护和2009年的房产应该选哪个？
答：你这样整理，乱七八糟的，很多不能单独比较。 事实上，您看到的价格已经反映了差异。 楼层和户型的常见折扣都在10%以内。 投资时如何考虑二手房的购买价值？ 1. Price Spend。 与小区同类型户型楼层均价相比，优惠幅度大。 2. 杠杆作用。 在保底价10%优惠的基础上，能不能少付点首付。 无论使用什么贷款产品，首付都不要超过40%。 3.房屋所在街区的成长。 不一定是非常好的地段，但一定是有成长预期的地块。 一般这样的街区，空地比较多，在郊区比较常见。 其决定性因素来自：工业+通勤。 如果这两个好的话，不会有太大的区别。 4.租金回报率。 一般在2%左右，好于3% 5.社区质量。 主要是看管屋外的物业设施，包括外立面、人车分流、绿化、会所游泳池等。另外，往往忽略了整个板块的环境。 周边有拆迁房，只有你家有优质楼盘？人口层次差异，周边环境差距，对未来发展不利
问：方老师，新年快乐！ 请问：单从投资的角度来看，90后是不是买三居室比较好？ 还是天通苑200+的大面积更好？ 考虑以后出租，建议持有多少年？ 由于家里已有120平米和188平米的两间房，所以请亲戚代为保管。 以后我会把jlh过户到自己名下。 大tty房的流动性不好。 另一方面，如果房产税来了，名下面积就会超标。 必须考虑纳税？ 而且还不如老房子出租三居室，但是除了有租金收入和抗通胀外，其他的收入点在哪里？纠结……望指点
答：新年快乐。 如果资金至少可以投资5年，就选老破大。 时间可以弥补流动性的不足，未来的收益会更高。 老破和肖跟风是没问题的。 想要高租或高溢价出售，就需要了解风冰冰的玩法，对装修也要有一定的了解，才能有超额收益
提问：方太太您好~我打算买第一套房子。 目前我可以拿出250-300的首付。 开始看200万的房子，结果越来越高。 现在我开始看500-600！ 一开始，我把重点放在了定福庄一带。 后来，我对北京新天地产生了兴趣。 现在老婆喜欢百子湾滨海赛罗城。 想着买两居室，想着明年一步要孩子，但是买5-600万，手头没闲钱，买个老房子，我不喜欢小区的环境。 我在东部的景顺东街工作，她在大兴工作。 我们主要选择东部和东南地区进行验房。 现在我有点困惑，请帮忙。
答：您好，首付300，建议优先选择酒仙桥、青年路、双井十里铺、望京等，正常贷款300起步，总价600标。 稍加操作，贷款就够了，大概能拿下1000万笋子。 北京的笋一般出现在600万株以上。 定福庄位于青年路和常营之间。 开放空间大制约发展，传媒大学腹地狭窄是主要制约因素。 可以看到平坦年轻的青年路比十里堡贵，一站路的双景远比四会好。 定福庄的黄渠双桥虽较近，但两端不近，（过去）终点长营繁华。 . 北京的房价并不是一成不变的，而是在各种复杂因素的作用下，每个地区都有比较优势或劣势，形成了实际价格与简单常识价格之间的差异，导致很多远距离地区的房价上涨。很近。 被动扁平化。 百子湾是北京年轻人的聚集地。 以摩登都市为首，汇聚了文化传媒娱乐行业的年轻人、事业有成的小老板、三四五线明星等。 有些有一定的溢价。 Silo City 算贵的，自住也不错。 在考虑投资时，一定要慎重选择。
问：您好固安房子值不值得买，方老师。 近日，该机构推荐了潮清板块的一处住宅小区——润风水上，三房南北，面积166平方米。 目前报价1030元，单价6.2万元。 房子在顶楼。 唯一一款满五的，值不值得买？
答：润丰水上以前是典型的溢价，但是最近六个月价格略有下降，单价60000+。 不过，顶层相对于其他楼层优惠约5-10%。 如果能降价30万元，最好从6万元左右的单价入手。 谈多少取决于业主卖房的急迫程度。 可与中介合作协商价格。
问：方老师，新人第一个问题：我家宝宝2023年开始上小学，我打算最迟2022年买学区房。 我在天津买了一个又旧又破的，弄了一个天津户口。 如果把北京的现房卖掉换成天津的，预计补650万元。 1 你推荐朝阳外语对应的卧龙社区和汇众里社区吗？ 如果推荐，我应该买合适的两居室还是三居室还是最小的？ 最小的均价都快10万了，总价450万多。 单价是不是有点高？ 2 这两个社区目前被一所学校分开。 如果学校在社区里，以后还能保值吗？ 政策风险呢？ 3 你认为在我们的情况下什么时候换学区房最好？ 4 综合办学投资、性价比、办学质量等，您对朝阳其他区、社区有什么建议？ 5 天津户口是用来保底的，还是要优先北京积分落户？ 这个时候小学区先卖天津是否可行？ 谢谢方老师！ ！
答：1、汇中里是推荐宜居两居室的好地方。 它正对着外国总部。 九年制比较稳定。 今年年底或最迟明年就可以上车了。 小学通常对应北京明园教育学院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶 3.天津户口不值钱，北京优先
问： 方太太： 现有金秋80平小两房，准备出售珠江罗马嘉园（170平）。 居住在1500左右）或者直接在奥森板块的美人堡或者上林世家小三屋，孩子已经不考虑上学了。 我不知道卖罗马是否值得这样的更换。谢谢
答：不建议更改。 珠江的投资前景还是不错的。 房价的上涨是周期性的。 涨一年跌两年。 这也与当地政策和土地供应密切相关。 一涨就30%+，不用着急。 过去，金秋溢价交易所更是戒备森严。 梅伦堡或者上林世家都可以看做是翻译，替换之后没有增值的期待。
问：北京的房姐您好。 这是新人的第一个问题。 最近，我正在考虑为我的孩子投资房地产。 孩子快四岁了。 他目前在西城广外学区，不占用名下房产名额。 第一次贷款， 1. 学区房应该考虑多少和好一点？ 还不把买学区作为纯粹的投资吗？ 2.如果投资的话，你推荐在哪个地段买未来升值空间大的房子？ 3.目前纠结南四环花香桥南两公里北春风和花园新楼盘的价值，是否值得投资？等待您的专业指导，谢谢
答：1、西城学区适合育儿，海淀学区适合育儿。 只有你最了解你的情况。 2、投资建议看朝阳，比如华贸中心、轩区、CBD传奇、金港国际、轩区、北京新天地、柏林爱乐都可以，还有首都国际2.诺德春风位置不错，但是价格不便宜，比较适合首套高额贷款。 由于房产有8-9年的限售期，在此期间不能抵押抵押，如果能接受这个条件也可以考虑投资。
提问：方老师您好，我是刚进入星球的新粉！ 非本地户口，有资格在北京买房。 与lg分别有婚前贷款记录。 一套在老人住的大连，100w，贷款还剩7万多； 武清高铁附近大户型三居室，300w，贷款还剩100左右，正在装修，在中关村上班，lg灵活，目前租房，本来以为可以住的武清高铁，未来4号线通勤。 看完方女士的文章，我觉得有资格在北京买房不上车，这太不合理了！ 如果算上第二套，最多可以准备200w的子弹，月还款能力15000。 兼顾自住和投资，本来看好16号线南线末端的小月园，现在觉得应该买东四、东吴等地的老公房子。 你想出来吗？ 询问方向。 谢谢方老师！
答：在朝阳可以看丽景新居、晨光家园、CBD传奇、轩特、酷区丰台。 可以看看怡海花园、星河城、武清。 价格相对较高，溢价明显。 从投资的角度来看，它们是可以被替代的。
问：方老师您好，我在西部工作。 我目前在景府有一套三居室的房子自住。 两个孩子13/3，是建西苑的两居室房子。 退休后成立共同社。 北京两套没有贷款，手头200万，年收入150，想在东部再投资一套。 怎么操作比较合适，有什么推荐吗？ 另外，固安有个100平的两居室贷款，刚还了4年。 你想把它扔掉吗？
答：您可以抵押现有的两套，全额投入一套东。 或者老人家还有北京sfsd，也可以接力贷。 固安继续抱不动。推荐看百子湾和朝阳公园板块
提问：方小姐您好，第一个提问的是小白。 我和我的伴侣没有结婚。 他名下在通州有一套自住商品房，明年还贷； 我sfsd在密云市买了一套房子，总价200多。另外，他还有潘家园和木樨园两套老房子。 每套总价300左右，看你之前的文章说远郊都是坑。 如何合理配置和使用房地产，达到资产增值的目的？ 请指教
答：从投资的角度来说，密云不是一个好的选择，除非有自住的需求。有机会老小两套优化互换，大的一套标准更合适。 如果有买房换房的情况，可以在通州重新抵押，增加现金
提问：方老师您好，第一次尝试把问题解释清楚。 我老公是西城金融街学区集体户，孩子2岁。 户口归他，我是外地户口。 我先生在东方瑞景拥有一套130平方米的两居室。 我是2016年买的，增速一般。 不过我把它装修的很好，空间大，住着也舒服。 我和老公都在西城工作。 因为孩子的户口在金融街，应该可以在金融街学区上学，但是离家比较远。 目前手头资金200+，家里人凑个首付400，应该可以。 我和老公的年收入合计30+，不算高但是比较稳定。 现在考虑买房孩子上学+投资，鉴于资金有限，有以下方案： 1、卖掉东方锐景，直接加钱在西城买一套三居室。 目前认为元武曲三局在1290左右，不过目前东方瑞景房子的价格偏低。 有人出价940，新装修，涨幅不大，感觉有点手足无措。 2.在西城再买个小两居，出租东方瑞景，可以缓解压力。 方便孩子上学，也可以作为投资。 到目前为止，看过丽水莲花、西园台、长柳园、淮白街南里附近（老小坡）等总价600元以上的两居室。 但这个方案是担心西城老房子投资价值太低，居住体验不好，只能凑合。 如果升值空间不大，就觉得没必要了。 3、出租东方瑞景，在西城租一套房子供孩子上学，剩下的钱再去朝阳或南区等其他地方投资房产。 现在的问题是：哪种方案最可行、利润最高？ 如果买房，买什么房子最合适？
答：如果看重投资收益，方案三最好。 投资看朝庆四会十里宝、青年汇家园、大都会华亭、艾塔城、华芳宜城、国美一城等板块。 但投资回报率不高
很多人给我留言提问，但是方老师精力有限，无法一一解答。
