降价中 什么样的二手房不抗跌， 近来，楼市降价的新闻频繁刷屏，即便你不那么关注楼市，你也会知道房价跌了，楼市成交一片惨淡。刚刚过去的10月份，北京二手房市场成交量再次跌入1万套以内，这也是上半年二手房市场短暂反弹后，房价和成交量再一次地扭头向下。
那么这次房价下跌的主要原因是什么？什么样的房子在这次下调价格中受影响大呢？又是什么原因促使业主开始降价？未来，房价还会下跌吗？对于这一系列的疑问，贝壳研究院近日结合自身的成交大数据，又通过对链家一线经纪人的调研，发现有3种房子不抗跌，这背后又有4种业主主动降价的原因。不过，业内专家普遍认为，降价仍将持续，但北京的二手房市场并不存在大跌的风险。
二手房溢价空间达到全年高水平
经历了从3月份到6月份的短暂回暖后，北京的二手房从9月份开始，量价齐齐转头向下。北京市住建委的数据显示，10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套，是今年3月份以来的低位，环比上月下降了42%，再次跌进单月成交万套以内。
在成交量大幅下挫的同时，成交价格也明显下降。中介机构的统计显示，买房议价幅度不断增大。根据北京麦田成交房源价格监测数据，10月份买方整体议价幅度（客户议价=成交价/后一次报价-1）为-5.9%，较上个月下滑0.3个百分点，这样的议价空间已经是2020年以来的高水平。
另外，在双方议价中降价房源比例达到95%，和上月相比降价房源占比相当，但低降价幅度的成交房源占比在持续减少，而高降价幅度的成交房源占比有所增加。
数据显示，降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%，较上个月下降8个百分点；与此同时，降价幅度在5%-10%的成交房源占比为35%，较上个月上升3个百分点；降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%，占比是今年来的高位，较上个月提高4个百分点。可见，面对活跃度减弱的市场，业主对接下来房价预期有所降低，为达成交易，买卖双方谈判的空间在加大。
麦田房产首席市场分析师张叶松认为，从近几个月北京二手房价格走势来看，伴随着交易量的高位滑落，挂牌价在下半年以来也呈现出持续降低的走势。尤其随着北京9·13公积金新政的出台，市场活跃度明显减弱，需求量降低，价格亦呈现持续小幅下滑。
三种房子降价多
统计数据不难看出，北京房价下跌已经是公认的事实，那么对于当前的二手房市场，哪些房源降价多呢？
对此。贝壳研究院通过对交易数据的分析后发现，今年这三种房子价格下降比较显著：
一是品质较差的老房子。2020年三季度均价较2020年一季度均价累计跌幅大的是物业费低于3块、30年以上的房屋，表明品质差的老房屋抗跌性较弱。比如，石景山由于区域内房源房龄较大，均价回调幅度也较大，2020年三季度累计跌幅达9.0%。筛选2020年三季度均价跌幅TOP10 小区，多数楼龄在20年以上。
二是“不满二”的房源。“不满二”房源是购买后不满两年出售的房源，交易的税费成本高。6月以来“不满二”房源的成交均价出现波动下跌态势，9月均价与5月相比累计下跌3.7%，跌幅大于其他类型房屋。
三是前期上涨较快的区域。通州区以12.6%的跌幅居13区首位，该区在2020年受“副中心”预期的利好影响，均价呈现出过快上涨态势。2020年均价同比涨幅超过50%，明显高于北京全市28%的水平。
四类业主在降价卖房
除了这三种房子外，哪些人是在主动降价卖房呢？对此贝壳研究院通过对北京成交机构的分析，从Real Data数据库中筛选出议价空间在9%-15%的成交案例，并结合一线经纪人的反映，发现业主降价售房的原因主要分为4种类型：
第一类是换房业主，这也是当前降价求成交的主流客户。位于海淀小西天的一处成交房源，成交价740万，相比后的挂盘价780万又降了40万。该房源业主挂盘价高为880万元，后来一路下调。终，由于业主已经签了西城区一处学区房，并认为自己新购入的房源性价比较高，故愿意降价出售现有住房，以求在约定的期限（11月底）凑足下套房子的首付款。
另外，朝阳区某小区的换房业主，其原有住房后挂牌价约1500万，成交总价约1300万，议价空间13.3%。业主降价的主要原因有两点，一是换房时效性压力，已经签好合同，需在规定时间内筹足首付，加上购房者是全款，价格让步较大；二是业主预期后期均价继续走低，想尽快成交。
这类处于换房连环单的业主，由于已经购入或者打算购入的房屋也同样走低而选择降价出售，目的是为了促成交易或避免违约。 贝壳研究院分析师表示，这类业主的降价幅度通常取决于新购住房原业主给的筹款期限。如果期限较短，加上市场整体交易周期拉长，业主寻找接手下家的难度增加，降价出售的概率增加。
第二类是为了回笼资金，贝壳研究院调研发现，一些业主因为自身财务问题或还贷压力增大，需要回笼资金，通常在价格上做出较大让步，甚至亏损卖出。使用过房抵贷的业主，在价格下跌时期，更容易降价出售，不过这类业主并不占主流。
链家地产成交的一套房源案例就是类似的情况，业主是一位已退休的男性，在2020年下半年以380万全款买下一套房屋，由于年龄大无法做住房按揭贷款，资金来源于其自有房屋的抵押贷款。抵押贷款利率为基准利率上浮20%，贷款年限为10年，月本息还款逾5万元，其中利息约1万。业主还款资金主要来自前期储蓄，由于还款压力较大，业主在艰难支撑两年后，于2020年6月挂牌。挂牌后不足5天，在后挂牌价基础上妥协6.7%，以485万卖出，议价空间明显高于当月全市3.5%的水平。该业主在持有房源两年内的总付出利息约24万元，扣除资金成本后，房屋净收益约81万。业主认为如果继续持有，则收益会随着资金成本的增加以及房价的下跌而减少。
另一些业主的资金压力来自于其他经营方面。朝阳某小区一房源于2020年2月买入，买入总价约700万，2020年4月卖出，卖出总价约660万，亏损幅度5.7%。业主由于近期自营公司遭遇财务危机，故卖房变现。
第三类降价业主是因为预期的下降，对后市预期不好而卖房。在市场环境下行的情况下，这类业主选择将持有的部分房产变现，转向持币观望。
后一类降价原因则是学区政策的影响。贝壳研究院调研发现，海淀区、东城区在“多校划片”政策影响下部分学区优势明显弱化的片区，业主降价意愿明显。海淀某小区一房源后挂牌价1000万，成交总价900万，议价空间10.0%。业主了解到，随着海淀区学区政策调整，该区域内教育资源优势下降，周围小区已成交的房源都作出了明显的价格让步，故业主预期松动而降价。同样，由于学区政策调整，东城区某区域内学区优势下降，房源价值下降。某小区2020年底以总价830万买入的房源在今年5月以约800万元卖出，亏损幅度3.6%。
不难看出，上述的三种房子和四类业主共同构成了北京二手房的降价图谱，虽然房子降价原因和业主心态各有各的理由，但表现一致的是，降价已经成了当前绝大多数二手房得以成交的前提。
