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集体土地无须政府批准和征收就可变为国有?

2018-12-08T09:09:30 来源:固安房地产网小编 点击:

  集体土地无须政府批准和征收就可变为国有?  为了改革完善农村土地制度,为推进中国特色农业现代化和新型城镇化提供实践经验,第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议决定:授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施 《中华人民共和国土地管理法》、 《中华人民共和国城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。上述调整在2020年12月31日前试行。暂时调整实施有关法律规定,必须坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线,坚持从实际出发,因地制宜。国务院及其国土资源主管部门要加强对试点工作的整体指导和统筹协调、监督管理,按程序、分步骤审慎稳妥推进,及时总结试点工作经验,并就暂时调整实施有关法律规定的情况向全国人民代表大会常务委员会作出报告。对实践证明可行的,修改完善有关法律;对实践证明不宜调整的,恢复施行有关法律规定。

  三十三个试点县(市、区)名单和暂时调整实施有关法律规定目录附后。

  本决定自公布之日起施行。

  三十三个试点县(市、区)名单

  北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。

  授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定目录

  序号:1

  法律规定: 《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

  《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

  《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”

  内容:暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

  序号:2

  法律规定: 《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第三款、第四款:“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

  “本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。”

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  《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款:“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”

  内容:暂时调整实施宅基地审批权限的规定。使用存量建设用地的,下放至乡(镇)人民政府审批;使用新增建设用地的,下放至县级人民政府审批。

  序号:3

  法律规定: 《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第一款至第四款、第六款:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。

  “征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

  “征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

  “被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。”

  “依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。”

  内容:暂时调整实施征收集体土地补偿的规定。综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况,合理确定土地征收补偿标准,安排被征地农民住房、社会保障;加大就业培训力度,符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社会保障体系;有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式,由农村集体经济组织经营。

  农村集体土地入市的前提

  一、此决定规定,实施此措施的城市仅有三十三个试点城市,广东省只有一个佛山市南海区;

  二、须是存量经营性建设用地,农用地和耕地不可入市;

  三、应权属明晰。有争议的或者未发放集体土地所有权证和使用权证的不可入市;

  四、符合规划,未编制村规划、村规划未经市政府批准的集体土地不可入市;

  五、集体土地入市并不改变其集体土地的性质,受让方仅拥有一定期限的使用权,文昌市的作法是30-40年。

  六、入市的方式须经挂牌,由各个企业公平竞争。

  该决定于2020年2月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过,上述调整在2020年12月31日前试行。暂时调整实施有关法律规定,试点政策结束后,应对实践证明可行的,修改完善有关法律;对实践证明不宜调整的,恢复施行有关法律规定。目前已过试行日期,该相关法律的暂时调整应已失效。

  也就是说,根据现行法律及政策的规定,集体土地转为国有土地只有一个途径,那就是征收。只有征收才可以将集体土地转为国有土地。

  根据《土地管理法》第45条至第49条的规定,土地征收,是指市、县人民政府依法定程序逐级上报经省级政府或国务院审批后,组织实施的将集体土地征收为国有土地,并对被征地农民和集体经济组织进行补偿安置的行为。

  国务院于2004年10月发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定,禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国家所有土地。

  在进行土地征收时,由于被征收的是集体土地,属于农村集体经济组织所有,因此是需要经历审批手续的,如果被征收土地是基本农田以外的耕地超过35公顷的,则批准机关应当是国务院,如果是省级人民政府则明显是不合法的。但在实践中,为了加快征收进程,许多征收方会利用被征收人法律意识淡薄这一特点,不进行土地征收审批,或是审批程序不合法。因此,作为被征收人应当了解土地征收过程中的审判程序,更好地维护自己的权益。

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