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融资寒冬又遇债务红线 激进房企须防明斯基时刻

2018-10-29T17:00:33 来源:固安房地产网小编 点击:

  融资寒冬又遇债务红线 激进房企须防明斯基时刻,《华为的冬天》一文面世至今已17年,华为还没有迎来真正的冬天;万科高喊“活下去”,但万科并没有真正地活不下去。

  对于财务状况良好、资产结构健康的房企而言,当下正是规模进阶的好时机。然而对于过去两年间举债并购、拿地激进的房企来说,当去杠杆的哨声全面吹响,任何一笔融资不畅都可能成为压垮骆驼的后一根稻草。

  融资渠道的不断收紧和融资成本的步步抬升,得使房企迎来融资“寒冬”。与此同时,房企资产负债率也正在触及红线。

融资寒冬又遇债务红线 激进房企须防明斯基时刻

  协纵策略管理集团创始人黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时指出:“地产行业承受极大的压力,目前对房地产开发商限制融资有助于降低风险。”对于不少激进冲规模的房企而言或许难关将至:债务围城之下,怎样才能不去触碰发展的红线?

  ●债务红线

  时针回拨至两年前。彼时市场火热,虽然各地调控政策密集出台,然而多数房企对于后市仍然乐观。许多房企选择密集融资加杠杆冲规模,中型房企更是其中的典型,不少百亿元级别房企纷纷抛出了冲击千亿目标的时间表。

  先有面粉,后有面包。当时期望在规模上冲上新台阶的百亿元级房企,在招拍挂市场颇为激进,即使是收并购这个几乎被大型房企垄断的领域,也时常能见到这些中型房企的身影。这种情况一直延续到今年上半年。

  这些激进的中型房企并没有预料到,仅仅数个月时间市场就突然转向。而由于过去两年间杠杆加得过高,不少房企如今处境不容乐观。

  美国经济学家海曼·明斯基提出的“明斯基时刻”(即资产价值崩溃的时刻),对于这些激进房企来说并非危言耸听。

  中国房地产业协会会长刘志峰8月底曾表示,今年上半年房企资产负债率达到了80%(红线),少数房企由于杠杆率过高,无法支撑企业的规模扩张,终导致现金流断裂和债务违约。

  明源地产研究院执行主编艾振强向《每日经济新闻》记者表示,冲击千亿元规模的房企,一类是确实有实力的;一类是规模尚可,怕不冲会被吃掉的;而需要警惕的是第三类,“听到别人喊也跟着一起喊”的,“这类房企既有火爆行情下的支撑,也有老板过度的自信。市场转冷了就比较难过”。

  在多名业界人士看来,规模发展激进的房企,主要隐患在于未能平衡好债务与扩张之间的关系。“去年有一家房企才200多亿元的销售额,却喊出了3000亿元的目标。如果没有调整还在往前冲,这种情况就很危险。”一名房企策略分析师指出。

  冲击规模的房企的确在负债率上有显著上升。一个可以佐证的例子是禹洲地产,这家目前规模徘徊在200多亿元规模的房企,喊出2020年要冲进千亿俱乐部的目标。正是由于追求规模,禹洲目前的净负债率82%,总债务约380亿元人民币,比2020年底的300亿元增加了80亿元。

  该分析师认为,对于高负债的冲千亿元规模房企,目前的上策是:引入战略购买者;控制土地储备,从四、五线市场收缩至一至三线市场;如果资金存在压力,则应该套现购买物业等。

  《每日经济新闻》记者注意到,禹洲地产就通过引入战略购买者去杠杆。华侨城(亚洲)8月31日公告称,当日其全资附属公司以18.24亿港元(约合人民币15.84亿元)认购禹洲地产增发的4.60亿股股份,占禹洲地产扩大后总股本的9.9%。

  此前佳兆业也表示,将通过出售资产等方式持续降负债。其财报显示,今年上半年,佳兆业就通过出售附属公司取得临时收益约19.95亿元。

  “这时候应该加速回笼资金,量入为出去杠杆。”艾振强向《每日经济新闻》记者表示。

(在线编辑:固安房地产信息网)
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