从“实物分房”到“商品化”再到“租售并举”，“毫不夸张地说，绿地集团的发展几乎是一部企业版的中国革命史。”谈及改革开放以来房地产行业的发展与变化，绿地集团董事长张玉良如是感慨。
作为改革开放与时俱进的产物之一，我国住房制度改革已经走过整整40年时间。从初的筒子楼到保障房，再到如今的商品房以及公租房、共有产权房等，可以说，住房制度改革和房地产行业变化所带来的影响和意义，是全方位且具有历史性意义的。
实物分房被全面叫停
房地产业收获“黄金十年”
回顾中国房地产行业走过的40年，一个尤为重要的时间节点出现在1998年。
作为一名房改的亲身经历者，北京荣邦瑞明购买管理有限责任公司副总经理彭松对《证券日报》记者介绍，在1998年之前，职工主要是依靠单位的福利分房，房屋的大小、产品形式与工作年限以及岗位级别等相挂钩。“虽然1998年之前也提出要变住房实物分配为货币分配，并出台了一系列综合配套文件，但整体而言，推进的速度依然偏慢。不过，自1998年新政出台后，这一情况被彻底改变。”
1998年7月份，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）正式落地，由此，中国城镇住房制度迎来了一次根本性的转变，实物分房被全面叫停，住房分配货币化开始走向舞台。同时，中央首次提出要建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。其中，包括调整住房购买结构、重点发展经济适用住房，以及发放住房补贴等。
“虽然绿城集团成立之初有一个特殊使命——以房地产经营积累资金，无偿购买城市公共绿化。但对于我们来说，在无偿购买的同时，还要紧抓当时上海重大市政公司建设所带来的动迁房建设机遇，积极参与旧城改造与动迁房建设。”张玉良告诉记者，随着绿城集团借助“旧改”逐步赢得市场，1998年房改之后，绿城集团以此为契机开始投建商品房项目。
据张玉良介绍，在1998年至2008年房地产业黄金十年期间，伴随着城镇化驱动的市场繁荣，绿城集团以“服务全国为己任”，从落子中西部开始布局全国，目前已经从初的2000万元启动资金，即将迈入万亿元资产规模。“这都是中国住房制度改革为我们创造的发展机遇。”
值得关注的是，在我国住房商品化、市场化快速发展期间，也就是房地产业第一个黄金十年间，我国也在积极探索住房保障制度，包括经济适用房制度、廉租房制度以及公积金制度等。其中，作为取消实物分配、实行住房货币化分配的渠道之一，彼时经济适用房的出售价格是实行政府指导价，且用地主要靠行政划拨，是一种以供给端补贴的方式间接向中低收入购房者提供补偿、具有社会保障性质的商品住宅。
然而，经济适用房却并没有成为主要供应渠道。
究其原因，贝壳研究院院长杨现领在接受《证券日报》记者采访时表示，经济适用房是介于产权和非产权之间的住房。虽然其本意是为了解决中间收入阶层的住房问题，但在实际发展中，一方面由于财政压力大导致经济适用房供应不积极，另一方面，寻租腐败导致经济适用房质量低下且存在分配不公现象。因此，在严重依赖于政府财政，同时价格机制和产权属性又难以起到真正保障作用的背景下，经济适用房也仅是“昙花一现”。
作为房地产行业转型创新升级的先锋，张玉良告诉《证券日报》记者，至少在三年前，绿地集团就明确提出要从“房地产开发企业”向“城市综合运营服务商”进行转型。经过这几年的发展，绿地集团的转型创新升级已初见成效。
据张玉良介绍，绿地集团在巩固房地产主业领先优势的同时，顺应中国经济结构性、趋势性的机遇，加快发展相关多元产业，推动转型升级，形成了“房地产主业突出，大基建、大金融、大消费等产业并举发展”的综合经营格局。其中，大基建产业涉及地铁、高速公路、生态文旅等项目；大金融产业已形成债权、股权、资管、资本运作四大业务齐头并进的格局；大消费产业重点发展与中产阶级生活方式息息相关的中高端消费业态，如进口商品直销、跨境电商、酒店旅游等。此外，绿地集团还积极发展科创、健康、教育等产业，发挥协同效应，提升整体竞争力。
专家认为，绿地等大型房地产企业加快转型，正是中国经济向高质量迈进的生动注脚。
