您好,欢迎来到固安房地产信息网!真实全面的河北固安最新楼盘房价资讯信息!请咨询:【18688313228】
固安房地产信息网

金九银十褪色背后的地产趋势和转型路径

2018-10-10T19:31:21 来源:固安房地产网小编 点击:

  金九银十褪色背后的地产趋势和转型路径,作为楼市传统旺季的“金九银十”,今年的成色不足铁板钉钉,但降温之快超出预期。克而瑞统计,9月28个一二线城市新房成交量同比下跌41%;打折促销成为近期楼市主题,恒大全国楼盘折扣营销,商办低至六折;万科厦门项目启动实质性降价销售;各地新盘去化普遍降至60%,西安某楼盘零成交。更代表走势的二手住房市场,9月出现“量价齐跌”的迹象。上海二手住房成交连续3个月下跌,二手住房价格指数连跌9个月,深圳报价下跌的二手房源占55%。

金九银十褪色背后的地产趋势和转型路径

  同时,对未来市场走势,开发商近期突现悲观。包括碧桂园、恒大、融创、华夏幸福和泰禾等在内的龙头房企,纷纷表示要收缩战线,或者退出四线城市,或裁撤部分事业部、区域公司,或者叫停拿地和开工。近期,在万科秋季例会上,作为主题的“活下去”刷爆会场。一众龙头开发商情绪低落,导致土地市场现“流拍潮”。2020年1~8月,全国300城共推地18468宗,流拍890宗,创历史新高;底价摘牌也成常态,热点城市多宗地因无人报价而收回。

  让人疑惑的是,相比此前三轮回调期,即2008~2009年、2012年和2014~2020年上半年,当前开发商面临的市场形势好得多。首先,尽管商品房交易增速下滑,但销售面积和金额依然保持正增长,今年1~8月销售额同比增长高达14.5%。而此前三轮回调期,均出现了销售负增长;其次,2020年前三季度,TOP20房企销售额同比增速高达35%,千亿房企有18家;后,今年上半年上市房企迎来史上好半年报,135家开发商营收和净利润分别增长24%和38%,其中1/3家的利润翻番。

  同时,近期国家出台了一系列政策,鼓励基建购买“补短板”,激发居民消费潜力,房贷利息税前扣除明年起实施;尽管棚改降速,但并未叫停,只是货币化渐渐退出。1~8月,全国棚改已开工465万套,完成购买11900多亿元,完成年度目标任务的80%。此外,固定资产购买和消费增速创新低的情况下,加上贸易战愈演愈烈,国家对内需无比重视。无论是新型城镇化,鼓励农民进城,还是基于满足美好生活诉求,在衣食住行方面的改善等,都将是扶持政策的着力点。

  由上,我们就需要甄别,近期楼市回调是短周期的,还是趋势性的?房企看淡后市,是真看空,还是策略为之,意在为低价“捡漏”铺垫?笔者认为,自2020年9月底开启新一轮调控以来,特别是去年7月开启“去杠杆”以来,楼市传统的“金九银十”开始褪色。今年7月31日,会议明确“遏制房价上涨”,8月11日住建部沈阳会议落实会议指示,再启“约谈问责”,意味着调控继续加码,房价管控进一步严格,楼市下行期到来,9~10月楼市回落在情理之中。

  开发商之所以悲观,一是目前开发商已达成共识,政策不再支持楼市了。过去,但凡房价普涨、市场升温,调控如影随形,但大家普遍认为,后续政策一定会松绑。也就是,调控政策和市场运行是“周期性”或“钟摆”式的。但现在,除非经济断崖式下滑,否则调控将一以贯之,即持续紧缩;二是市场化进入纠偏阶段。当前,无论是资金脱实向虚、系统性风险预期抬升,抑或因中兴事件而暴露出来的科技实力短板,甚至内需不振和近期热议的所谓“消费降级”,在很多人看来,都是地产惹的祸。

  无疑,楼市成为“众矢之的”,政策开始全面纠偏过去20年住房过度市场化。比如,土地不再单纯“招拍挂”,限价、配建、自持常态化;政策更强调回归居住属性、住房保障、租赁培育、产城融合和公共服务跟上等,严厉打击炒地、炒房;楼市交易摩擦越来越大、房价不允许上涨,以让利于民,楼市进入低位缩量的“鸟笼行情”。同时,尽管近年来各大开发商纷纷探索转型,但无论是向房地产上下游转型,还是干脆跳出地产,都未探索到明确的、匹敌地产的盈利模式。龙头开发商树大招风、船大难掉头,面对的市场和政策压力,以及舆论压力会更大。

  基于此,央行7日宣布,下调存款准备金率1个百分点,除基于偿还中期借贷便利、对冲10月中下旬税期外,降准缓解经济金融困境的意图明显。显然,降准也利好楼市,特别是对冲近期需求端突然趋冷也有一定作用,当然流动性利好的是合理住房需求,而非购买炒作需求。此外,保障房(包括共有产权)、棚改、租赁和产城融合等都会被重视,这些都意在对冲楼市下滑。总之,未来政策会鼓励合理住房需求、基于实体经济的空间需求,这会让楼市也在高位平衡,体量回调是小幅度的。对于开发商而言,告别跑马圈地的转型,确实是阵痛,但能将人、产业、地产、城市融合起来,建有人住、买得起,实体运营且能支付得起的房子,就有未来。

(在线编辑:固安房地产信息网)
固安房地产信息网声明:凡注明“来源:固安房产网”或“来源:固安房地产信息网”的所有文字图片等资料,版权均属固安房地产信息网所有,转载请注明出处;本网部分资料为网上搜集转载,均尽力标明作者和出处,对于本网刊载作品涉及版权等问题的,请作者与本网站联系,本网站核实确认后会尽快予以处理。文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表固安房地产信息网赞同其观点。如其他媒体、网站或个人转载使用,请与著作权人联系,并自负法律责任。
上一篇:金九“失色” 10城二手房成交量环比下降15%
下一篇:一线城市二手房市场长假遇冷
【延伸阅读】
固安楼盘值得买吗?固安房价还会上涨吗?
全国房价继续下行:固安二手房价如何?
固安楼盘怎么样?固安中央公园来看看?
限购能否控住环京固安房价?
13家央企表态愿参与雄安新区建设
年轻人:别走!新政也会让你在固安有更多买房
2020年京南固安置业楼盘分布图
原来是这样的别墅 领跑全国非偶然