金九银十褪色背后的地产趋势和转型路径，作为楼市传统旺季的“金九银十”，今年的成色不足铁板钉钉，但降温之快超出预期。克而瑞统计，9月28个一二线城市新房成交量同比下跌41%；打折促销成为近期楼市主题，恒大全国楼盘折扣营销，商办低至六折；万科厦门项目启动实质性降价销售；各地新盘去化普遍降至60%，西安某楼盘零成交。更代表走势的二手住房市场，9月出现“量价齐跌”的迹象。上海二手住房成交连续3个月下跌，二手住房价格指数连跌9个月，深圳报价下跌的二手房源占55%。
同时，对未来市场走势，开发商近期突现悲观。包括碧桂园、恒大、融创、华夏幸福和泰禾等在内的龙头房企，纷纷表示要收缩战线，或者退出四线城市，或裁撤部分事业部、区域公司，或者叫停拿地和开工。近期，在万科秋季例会上，作为主题的“活下去”刷爆会场。一众龙头开发商情绪低落，导致土地市场现“流拍潮”。2020年1~8月，全国300城共推地18468宗，流拍890宗，创历史新高；底价摘牌也成常态，热点城市多宗地因无人报价而收回。
让人疑惑的是，相比此前三轮回调期，即2008~2009年、2012年和2014~2020年上半年，当前开发商面临的市场形势好得多。首先，尽管商品房交易增速下滑，但销售面积和金额依然保持正增长，今年1~8月销售额同比增长高达14.5%。而此前三轮回调期，均出现了销售负增长；其次，2020年前三季度，TOP20房企销售额同比增速高达35%，千亿房企有18家；后，今年上半年上市房企迎来史上好半年报，135家开发商营收和净利润分别增长24%和38%，其中1/3家的利润翻番。
同时，近期国家出台了一系列政策，鼓励基建购买“补短板”，激发居民消费潜力，房贷利息税前扣除明年起实施；尽管棚改降速，但并未叫停，只是货币化渐渐退出。1~8月，全国棚改已开工465万套，完成购买11900多亿元，完成年度目标任务的80%。此外，固定资产购买和消费增速创新低的情况下，加上贸易战愈演愈烈，国家对内需无比重视。无论是新型城镇化，鼓励农民进城，还是基于满足美好生活诉求，在衣食住行方面的改善等，都将是扶持政策的着力点。
由上，我们就需要甄别，近期楼市回调是短周期的，还是趋势性的？房企看淡后市，是真看空，还是策略为之，意在为低价“捡漏”铺垫？笔者认为，自2020年9月底开启新一轮调控以来，特别是去年7月开启“去杠杆”以来，楼市传统的“金九银十”开始褪色。今年7月31日，会议明确“遏制房价上涨”，8月11日住建部沈阳会议落实会议指示，再启“约谈问责”，意味着调控继续加码，房价管控进一步严格，楼市下行期到来，9~10月楼市回落在情理之中。
开发商之所以悲观，一是目前开发商已达成共识，政策不再支持楼市了。过去，但凡房价普涨、市场升温，调控如影随形，但大家普遍认为，后续政策一定会松绑。也就是，调控政策和市场运行是“周期性”或“钟摆”式的。但现在，除非经济断崖式下滑，否则调控将一以贯之，即持续紧缩；二是市场化进入纠偏阶段。当前，无论是资金脱实向虚、系统性风险预期抬升，抑或因中兴事件而暴露出来的科技实力短板，甚至内需不振和近期热议的所谓“消费降级”，在很多人看来，都是地产惹的祸。
无疑，楼市成为“众矢之的”，政策开始全面纠偏过去20年住房过度市场化。比如，土地不再单纯“招拍挂”，限价、配建、自持常态化；政策更强调回归居住属性、住房保障、租赁培育、产城融合和公共服务跟上等，严厉打击炒地、炒房；楼市交易摩擦越来越大、房价不允许上涨，以让利于民，楼市进入低位缩量的“鸟笼行情”。同时，尽管近年来各大开发商纷纷探索转型，但无论是向房地产上下游转型，还是干脆跳出地产，都未探索到明确的、匹敌地产的盈利模式。龙头开发商树大招风、船大难掉头，面对的市场和政策压力，以及舆论压力会更大。
基于此，央行7日宣布，下调存款准备金率1个百分点，除基于偿还中期借贷便利、对冲10月中下旬税期外，降准缓解经济金融困境的意图明显。显然，降准也利好楼市，特别是对冲近期需求端突然趋冷也有一定作用，当然流动性利好的是合理住房需求，而非购买炒作需求。此外，保障房（包括共有产权）、棚改、租赁和产城融合等都会被重视，这些都意在对冲楼市下滑。总之，未来政策会鼓励合理住房需求、基于实体经济的空间需求，这会让楼市也在高位平衡，体量回调是小幅度的。对于开发商而言，告别跑马圈地的转型，确实是阵痛，但能将人、产业、地产、城市融合起来，建有人住、买得起，实体运营且能支付得起的房子，就有未来。
