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北京楼市“新政”背后:房贷利率上升!

2019-09-26T10:23:17 来源:固安房地产网小编 点击:

  北京楼市“新政”背后:房贷利率上升!

  9月13日晚上,北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》,要点有3个:一是提高首付比例;二是二套房认房又认贷;三是贷款额度与缴存年限挂钩!

  对于这个新政,媒体普遍解读为抬高购房门槛,给楼市降温,然而本文我要说的是北京公积金新政背后的三重深层含意!

  第一层含意:房贷利率上调。在动用各种政策工具(上调利率、共有产权、增加土地供应、商住房新政)后,这次北京突然对公积金动手,原因在于公积金贷款利率和商业贷款利率差扩大。大家都知道,我们买房常规的贷款方式分为公积金贷款和商业贷款利率,一般来说公积金贷款都有额度限制,比如北京是120万,但是对动不动就上千万的北京房价来说是远远不够的,所以很多人一般采用的是组合贷款,即一部分贷款用公积金,另一部分用商贷)。两个贷款采用不同的利率,目前,公积金贷款利率是3.25%,公积金贷款利率一般是由央行来定,其利率上下调一般与央行公布的基准利率同步。商业贷款利率主要受国家的房地产政策以及商业银行自身的成本来定。

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  我国上一次基准利率调整是在2020年底,自那以后就一直没有变化。但是2020年开始,央行开始收紧货币政策,市场利率开始上升,一般贷款利率从2020年12月的5.64%上升到2020年6月的6.08%。结果就是公积金贷款利率和商贷利率越拉越大,比如2020年12月个人贷款(商贷)利率是4.7%,而2020年6月个人贷款(商贷)利率已经抬高到5.6%,如此一来公积金贷款的优势越来越明显。

  利率上调是抑制房价上涨的因素之一,之前,央行营管部明确支持北京房贷利率,如果公积金利率一直没变,那么无疑会消弱调控效果。这次北京不仅下调了二套房贷款额度到80万,而且还实行了缴款年限与贷款额度挂钩,毕业11年才可贷满120万,极大地削弱了公积金购房对楼市的影响,也就是即便公积金的利率很低,但是你贷不了款也没用。

  第二层含意:对于社保费率的影响。明年开始,社保就会纳入税务统一征纳,到那时个税工资和社保缴费工资将会是同一金额,原来你是按社保低缴费基数缴纳的,现在不行了,比如是你的工资是1W,那就按1W去缴,而不是3K。一是税务局执法能力很强,二是社保和税务一打通,你企业的信息一览无遗。但是这样一来,缴费高费率的问题就出来了,据悉,城市社保费率合计高的是天津(41.70%),低的深圳也有32.88%,如此企业突然会承担巨大的压力。

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