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固安轻轨来袭!固安房价上涨成事实!

2018-07-05T15:42:33 来源:固安房地产网小编 点击:

  固安轻轨来袭!固安房价上涨成事实! 近日,固安县国土局发布了关于《固安县土地利用总体规划(2010-2020年)调整完善方案》有关情况的公告。这份与楼市密切关联的规划在笔者看来可谓是“字字玑珠”,干货很多,为我们解答了许多之前的疑惑。今天我们从“新规划”出发,从三个主要方面来聊一聊固安楼市未来的变化及其利好或利空程度。
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  “新规划”的三大看点:“一增一减”、“固安轻轨”、“向东要地”

  先来看“土地结构”方面。“新规划”显示,核减基本农田保护任务8034.99公顷,核减后基本农田保护任务为29972.35公顷;核减耕地保有量5711公顷,核减后耕地保有量为37460公顷;追加新增建设用地规模1355.31公顷,调整后建设用地总规模不突破14144公顷。

  土地结构方面,总量有限,“一增一减”。“增”的是城市建设用地,这部分指标与楼市关系为密切,“减”的是耕地指标,但需要注意,考虑到固安作为连接北京新机场与雄安新区的“中转枢纽”,耕地指标的减少想来也会与南北连通的交通线有莫大关联,这部分其实也是利好。

  再来看“基础设施等重点建设项目”。“新规划”显示,调整完善后规划新增加11个交通项目、1个水利项目、3个电力项目、4个能源建设项目和7个燃气管道项目。对于追加能确定具体位置和面积的重点项目,将计划占用的基本农田进行了划出,留出了非基本农田廊道空间。

  其中,11个交通项目中,就有我们关注的“固安轻轨”,也是前几日披露的“固安十三五”中提到的“大兴线以大站轻轨方式南延至固安南站”。除了“固安轻轨”,11个交通项目中还肯定了固保城际,这对我们此前的判断是有一些误差的,等会再继续说。

  后再来看“城市开发边界”。“新规划”显示,固安县中心城区城市开发边界位于固安县北部,四至范围:东至杨家庄村西、南至廊涿高速、西至东马村村东、北至东驼头村村南。中心城区城市开发边界面积共计6394.30公顷,其中允许建设区面积为4685.64公顷,有条件建设区面积为1708.66公顷。

  固安的城市开发边界,我们此前也曾反复讨论,我们得出的结论是“向西”与“向南”,其中,“向西发展”是出于“市场驱动”,“向南发展”更多是出于“政策驱动”,须知此前的“固安新城”等规划,都是在南面的。这次的“新规划”直接给出了“固安中心城区开发边界”,从这个“规划”上来看,固安不仅要“向西”、“向南”要地,还要“向东”要地,这是比较值得注意的。

  太多利好重磅来袭

  再来说一下利好或利空影响,上述“三大看点”,其实都是利好。利好影响方面,我们主要说两个方面,即“固安轻轨”等交通利好以及“城市开发边界”两个问题。农田耕地与城市建设用地的“一增一减”,其实也要算在“城市开发边界”里面,三个问题可以缩减为两个。

  先说交通,大亮点莫过于“固安轻轨”。前几天披露的“固安十三五”,我们也发现了“轻轨”,称其“大兴线以大站轻轨方式南延至固安南站”,“十三五”的这句话也是今天这份“新规划”的一个注脚。这句话里有三层意义,一个是“地铁与轻轨”,一个是“新机场至雄安的机场快线”,另一个是涉及廊涿城际及固保城际的“固安南站”,虽然字数简短,但内涵颇为丰富。这三个方面的内涵,我们此前曾有过比较详细的叙述,在此就不再赘述了。

  交通方面除了“固安轻轨”外,还有一条“固保城际”也是值得关注的。雄安新区之后,京、雄之间的城际铁路规划改了不少,也包括此前的“京霸城际改线”,固保城际也在“京霸改线”后不怎么提了,坊间也一度认为这条线路已经“凉了”,甚至,官方的规划里也把这条线路给“抹去”了。

  无论是“固安轻轨”抑或是“固保城际”,对于楼市而言,都是天大的利好,尤其是在通勤方面更占优势的轻轨,如果真能落成的话,则无异于燕郊的“平谷线”,将对固安楼市产生“轰动效应”。

  再来说城市开发边界,大的亮点还在于“向东”的扩展,这点有些出乎意料。众所周知,固安以东区域也包括京九线以东至知子营乡的广大区域,一方面受限于大片的农田处于“待开发状态”,一方面受限于临近新机场而产生的“各种污染”,东面必然会打造成“隔离带”,加大绿化植被的覆盖面积,以降低污染。又由于靠近新机场,东面发展“物流”,也就更顺理成章,这是一直以来的思路。固安城市发展如果真的“向东要地”的话,上述的这两个问题仍是不可回避的问题。

  土地结构的“一增一减”以及城市开发边界的“四至”,其实都还隐含着另一个问题,这个问题对于楼市更加“敏感”,即“摊大饼”的问题。我们此前聊过,县域城市“摊大饼”并不是完全不好,他对发展房地产非常有推动作用,对于当地经济的增长非常有帮助,地方而言,经济的增长目前阶段还是得靠房地产这个“夜壶”。但这个经验对于大城市不适应,会造成交通臃肿、资源极度不匹配等问题,像北京,所以要搞一个“副中心”出来,雄安在建设之初也规避了这个问题,搞了“组团化”、“多中心化”,就是为了避免城市发展中的“摊大饼”问题。

  固安不等于北京、雄安,县域城市“摊大饼”不完全坏,且对房地产产业而言还非常的好,这也是一大利好。
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