房地产市场的“小周期”
我国于1998年启动房地产市场化改革，但在很多业内人士看来，楼市真正进入市场化运行，还是从2004年正式确立土地市场化出让制度开始的。
2004年的“831大限”之后，高价地频繁诞生，加之庞大的购房需求开始释放，房屋交易量价齐升。根据国家统计局和发改委的数据，2005年全国商品房价上升19.5%。相比之下，自2000年至2005年，全国商品房均价年均增长5.9%。
尽管当年就有调控政策出台，但真正有标志性意义的调控政策出自2006年。当年5月出台的“国六条”，以及更为细化的9部委“十五条”，都对市场心态产生较大影响。其中提出的“70/90”政策，此后曾延续多年。
从2006年5月开始，国税总局、住建部、国土部、央行等部门又先后出台政策，对经济和楼市进行降温。直到2007年8月，央行经过当年的第5次加息后，本轮调控才算告一段落（此后还有零星的“修补性”政策推出，直至2008年8月）。若从“国六条”出台算起，此轮共延续15个月。
在此期间，房地产市场在2007年达到高点，但此后掉头向下，2008年出现的量价齐跌，被称为市场化改革以来的首个楼市“拐点”。
这被看作我国房地产市场的首个完整“小周期”。楼市“先扬后抑”，调控政策在市场的上升期出台，持续时间超过一年。但在2008年9月之后，市场下行，政策基调转向“救市”。
此后的房地产市场，又出现两轮完整的小周期，分别是2009年至2012年、2013年至2020年。其间同样出现了较大规模的楼市调控，起始点分别为2010年4月的“国十条”、2013年2月的“新国五条”。
2020年末的市场回暖，被认为是新一轮小周期的开始。在这轮周期中，市场调控真正始于2020年9月末10月初，16个主要城市密集出台一揽子调控政策。随后的修补性政策陆续出台至今。2020年以来，市场交易量下滑、热点城市房价一度下降，这轮周期被认为进入下行阶段。
全国房地产商会联盟主席顾云昌对这种“周期论”颇为赞同，他表示，我国房地产市场的短周期通常持续3年左右。基于楼市买涨不买跌的基本模式，短周期的运行逻辑为：在房价上升过程中，买房者越来越多，直至购买力透支，市场触及天花板。随后，交易量和房价出现下滑，买房者减少，购买力重新积蓄，为下一个周期做准备。
他认为，这种短周期的变化，其实是一种自发调整的现象。楼市调控会对其进行一定的干扰，但不会改变其运行逻辑。
